📢최근 물가변동 배제특약을 무효로 본 대법원 판결이 나오면서 건설업계의 관심이 집중되고 있습니다. 특약의 효력을 인정하여 물가변동분을 반영한 공사비 증액을 인정하지 않아왔던 기존 판례를 뒤엎는 판결이라 더욱 반응이 뜨거운데요. 코로나 19와 러시아-우크라이나 전쟁의 여파로 원자재 가격이 폭등하면서 건설사와 발주처 간 물가변동 배제특약의 효력을 따지는 법적 분쟁이 계속되고 있는 가운데 이번 판결이 다른 소송에도 영향을 줄지 귀추가 주목됩니다. 금주 인사이트에서는 물가변동 배제특약이 무엇인지 알아보고, 물가변동 배제특약을 무효로 본 대법원 판결과 해당 판결이 미칠 영향 등에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 물가변동 배제특약이란

2. 대법원, 물가변동 배제특약 무효 확정

3. 판결에 미칠 영향과 다른 분쟁사례
  3-1) 대우건설-행당7구역 재개발조합

  3-2) 쌍용건설-KT

  3-3) GS건설-미아3구역 재개발조합 

1. 물가변동 배제특약이란

물가변동 배제특약이란  공사 착공 후에 시공사가 물가 변동을 이유로 계약금액을 조정 할 수 없게 한다는 내용의 도급계약서상 특약을 말합니다.

이러한 특약이 존재한다는 것은 기본 규정 상으로는 계약금액 조정이 가능하다는 이야기일 텐데요. 민간공사의 경우 건설산업기본법에서 이를 규정하고 있습니다. 제22조 제5항에 따르면 계약 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우, 그 부분에 한정해 무효로 할 수 있습니다. 

관급공사의 경우 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 국가계약법) 제19조에서  물가변동이나 설계변경 등 그 밖에 계약내용의 변경으로 인해 계약금액 조정이 필요한 경우 계약금액을 조정할 수 있다고 명시하고 있습니다.

이렇듯 기본 규정에 반하는 특약을 두어 착공 후 물가 변동에 따른 공사비 증액을 막는 것이 물가변동 배제특약의 골자입니다. 이러한 일이 가능한 이유는 우리 민법이 사적자치의 원칙, 다른 말로 계약자유의 원칙을 대원칙으로 하기 때문입니다. 당사자들의 의사가 합치 되었고, 그 계약 내용이 민법이 정하는 무효 사유에 해당하지 않는다면 계약은 유효하다는 이야기인데요. 때문에 건설사와 사업주의 의사가 합치만 된다면 물가변동 배제특약을 계약 내용에 추가하는 것은 법적으로 문제가 되지 않습니다. 

문제는 코로나19와 러시아-우크라이나 전쟁  이후로  원자재 가격이 급격하게 상승하는 등 공사비가 급등했다는 것인데요. 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비가격 등의 변동을 나타내는 건설공사비지수는 지난 3월 154.85로 역대 최대치를 기록했습니다. 2020년 1월의 건설공사비지수가 118.30이었던 것과 비교하면 30% 가량 오른 수치인데요.

이런 사정 때문에 당초 계약 금액으로 공사를 진행하는 데 어려움이 있자 공사비 증액 문제를 두고 다툼이 시작된 것입니다. 시공사 측은 건설산업기본법 제22조 제5항 1호 등을 근거로 계약체결 이후 경제상황 변동 등에 의해 발생하는 계약금액 변동에 따른 부담을 시공사에 전가하는 것은 불공정하다며 공사비 증액을 요구하고, 발주처는 계약준수의 원칙을 내세우며 물가변동 배제특약에 따라 증액을 거부하고 있는 상황입니다.

양측이 주장하는 내용을 보면 건설산업기본법과 물가변동 배제특약이 상충되는 것을 볼 수 있죠. 일반법과 특별법이 상충되면 특별법을 우선하는 것처럼, 일반규정과 특약이 부딪힐 경우에도 특약을 우선 적용하는 것이 원칙인데요. 따라서 건설산업기본법을 근거로 물가변동 배제특약의 무효를 주장하기는 어렵다는 게 중론이었습니다.

2. 대법원, 물가변동 배제특약 무효 확정

그런데 최근, 물가변동 배제특약을 무효로 본 대법원 판결이 나왔습니다. 기존의 판례를 뒤집는 판결이고, 곳곳에서 공사비 분쟁을 둘러싼 잡음이 끊임없이 들리고 있는 상황인지라 더욱 관심이 집중되고 있는데요. 대법원이 이같이 판단한 이유는 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다. 

본 사안은 발주처와 시공사 간 공사도급계약 체결 시 물가변동에 따른 공사비 변동은 인정하지 않는다는 특약을 포함한 계약을 체결했으나, 시공사가 공사비를 증액해 달라 요구하면서 시작되었는데요.

시공사는 발주처 사정으로 착공일이 8개월 이상 늦어지며 철근 가격이 두 배 이상 오른 특수한 상황에서 공사비 부담을 시공사에게 전가히는 것은 건설산업기본법에 의거하여 무효라고 주장하며 공사비 증액을 요구했습니다. 그러자 발주처는 물가변동 배제특약을 이유로 시공사의 공사비 증액 요구를 거절, 공사 계약 해제를 통보하면서 시공사와 건설공제조합에 선급금 반환청구의 소를 제기했습니다. 

이에 1심은 물가변동 배제특약이 유효하다고 보고, 시공사에 선급금을 반환하라고 판결했는데요. 그러나 2심은 건설산업기본법과 도급계약에 첨부된 민간건설공사 표준도급계약 일반조건 제20조 제1항을 근거로 물가변동 배제 특약은 무효이며, 시공사가 공사비 증액을 정당하게 요구할 수 있으므로 선급금을 반환할 의무가 없다고 판시했습니다. 

발주처가 이에 상고했지만, 대법원이 *심리불속행으로 기각하면서 판결이 최종 확정되었습니다. 

*심리불속행: 원심 판결에 중대한 법령 위반 등의 특별한 사유가 없는 경우 상고심절차특례법에 따라 대법원이 별도의 본안 심리 없이 원심 판결을 확정하는 제도

💡위 내용은 리걸 타임즈의 “공사계약중 ‘공사비 물가변동 배제 특약’ 무효”의 내용을 발췌 및 요약한 것으로, 자세한 내용은 전문을 확인하시기 바랍니다. 

3. 판결에 미칠 영향과 다른 분쟁사례

이번 대법원 무효 판결이 앞으로 남은 소송들에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있는 상황인데요. 한편으론 대법원 판결이 다른 소송에 까지 영향을 미치기는 어려울 것이란 시각도 존재합니다. 해당 사안은 발주처 사정으로 착공이 지연되어 공사비가 상승한 특수한 상황이었기 때문인데요. 하여 앞으로 있을 재판에서도 물가변동 배제특약이 일률적으로 무효 판결 날 것이라 보기는 힘들다는 겁니다.

하지만 법원 판결과 비슷한 효력을 갖는 중재 판정에서도 물가변동 배제특약을 무효로 본 사례도 있고, 국토교통부와 기획재정부가 물가변동 배제특약이 무효가 될 수 있다는 내용의 유권해석을 내린 바 있는 만큼 이번 판결의 영향을 받아 비슷한 판결이 더 나올 것이란 예측도 존재합니다.

이번 판결의 영향권 안에 있는 또 다른 공사비 증액 분쟁 사례를 함께 살펴보겠습니다. 

3-1) 대우건설 - 행당7구역 재개발조합

최근 행당7구역 재개발조합과 대우건설은 서울시와 SH공사의 중재에 따라 공사비 증액 요구분의 53%인 282억 원 선에서 증액을 합의한 바 있는데요. 대우건설은 조합에 설계변경분 280억 원, 물가변동분 246억 원 도합 526억 원의 공사비 증액을 요구했습니다. 이견이 좁히지 않자 서울시와 SH공사가 중재에 나섰는데요. 공사비 검증을 맡은 SH공사는 시공사가 제시한 설계변경분 280억 중 108억은 증액 사유가 없다고 판단했습니다. 또한 물가변동분 246억은 공사도급계약서에 물가변동 배제특약이 있음을 근거로 검증에서 제외했는데요. 하지만 이례적인 자재비와 인건비 상승을 고려해 총 282억 증액을 양측에 제시했습니다.

여기서 SH의 판단 기준을 주목할 만합니다. SH 공사는 명목상 물가변동 배제 특약을 이유로 물가변동분을 검증하지 않았지만, 공사비 상승을 상당 부분 반영하여 금액을 책정했는데요. 해당 사례도 앞으로 있을 공사비 증액 분쟁에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

3-2) 쌍용건설 - KT

KT와 쌍용건설도 공사비 증액에 대한 의견차를 줄이지 못해 법적 공방에 돌입했습니다. 쌍용건설은 2020년에 967억 원 규모의 KT 신사옥 건설 공사를 수주했는데요. 2020년 7월부터 원자잿값 상승을 이유로 공사비를 171억 원 증액해달라고 요청했습니다. 그러자 KT는 물가변동 배제특약을 근거로 증액을 거부하면서 지난 5월, 쌍용건설에 대한 채무부존재 확인의 소를 제기했습니다. 이에 쌍용건설은 대법원의 물가변동 배제특약 무효 판결을 주요 근거로 내세우며 소송에 대응할 것으로 전해졌습니다. 

KT와 쌍용건설의 분쟁 역시 상당한 파급효과를 가질 것으로 보입니다. 게다가 KT는 현대건설, 롯데건설, 한신공영과도 물가변동 배제특약이 담긴 도급계약을 체결한 바 있는데요. 이번 소송의 결과가 다른 건설사들과의 계약에도 영향을 미칠 것으로 보여 해당 사안에 대해 재판부가 어떤 판결을 내릴지 업계의 관심이 주목되고 있습니다.

3-3) GS건설 - 미아3구역 재건축조합

GS건설과 미아3구역 주택 재개발 정비사업조합 역시 공사대금과 관련해 법적 분쟁을 예고했는데요. GS건설은 미아3구역 재건축조합을 상대로 물가상승분 256억 원 포함하여 공사대금을 332억 9000만원으로 증액해줄 것을 요구했습니다. 그런데 조합 측이 이를 수용하지 않자 시공사가 소를 제기한 것인데요. 심문기일이 잡히기 전 합의에 들어갔지만, 결렬된 것으로 알려졌습니다. GS건설 역시 최근 대법원 판례를 근거로 소송에 임할 것으로 예상됩니다.

급격한 공사비 상승으로 인한 공사대금 조정이 불가피해지고 있는 상황에 처음으로 물가변동 배제특약을 무효라고 판시한 사례가 나오면서 관련 법적 공방은 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 이번 대법원 판례를 뒤이을 소송들에는 어떤 판결이 나올지 지켜봐야겠습니다.