‘벌떼 입찰’과 국토교통부 대응

📢 지난 달 29일, 국회에서 예산결산특별위원회의가 있었습니다. 종합정책질의에서 강민국 국민의힘 의원은 건설사들의 ‘벌떼 입찰’에 대한 문제점을 지적하였고, 원희룡 국토부 장관은 이에 대해 제재를 가할 것이라는 의지를 밝혔는데요. ‘벌떼 입찰’의 경우, 이전에도 두 차례에 걸쳐 관련 제도가 변경된 바 있습니다. 3기 신도시 공공택지 공급을 앞두고 또 다시 건설업계의 뜨거운 화두로 떠오른 ‘벌떼 입찰’. 오늘 비즈 인사이트에서는 ‘벌떼 입찰’과 그에 대한 국토교통부의 대응에 대해 알아보겠습니다.

목차
1. 벌떼 입찰
  1-1) 벌떼 입찰이란?
  1-2) 벌떼 입찰, 무엇이 문제인가?
2. 벌떼 입찰에 대한 국토교통부 대응
  2-1) 지낸 제재 법안 개정
  2-2) 새로운 대응 방안
3. 시사점

1. '벌떼 입찰'

1-1) 벌떼 입찰이란?

‘벌떼 입찰’이란 공공택지 입찰에 대규모 자본력을 가진 건설사가 위장 계열사를 입찰에 대거 참여시켜 당첨 확률을 높이는 편법을 말합니다. 택지개발사업이 추첨제로 결정되는 점을 노려 페이퍼컴퍼니를 설립한 후 입찰에 동원하는 것입니다. 공공 택지 사업은 한 회사당 하나의 입찰권을 행사할 수 있는데요. 중견 건설사들이 시공 능력이 부족한 페이퍼컴퍼니를 동원하여 택지를 낙찰 받은 후 본사에 전매하거나 소유권 이전, 시공계약 체결 등의 방식을 통해 사업권을 따내는 것이죠.

1-2) 벌떼 입찰, 무엇이 문제인가?

2017년부터 2021년까지 문재인 정부 기간 5년 동안 중견 건설 5개사가 낙찰 받은 필지는 총 67곳입니다. 이는 전체 공공택지 178필지 중 37%에 달하여 ‘벌떼 입찰’ 의혹이 불거졌습니다. ‘벌떼 입찰’은 주로 중견 건설사들의 관행처럼 자리해왔는데요. 대형 건설사의 경우 대기업 규제를 받기 때문에 계열사 설립이 쉽지 않으며 사실상 ‘벌떼 입찰’ 방식이 불가하기 때문입니다. 중견 건설사들은 이 같은 방식을 통해 시공 능력평가에서 비약적인 성장을 보이기도 했습니다. 이러한 상황 속에서, 중견사들의 ‘벌떼 입찰’에 문제가 있다며 제재해야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.

2. 벌떼 입찰에 대한 국토교통부 대응

2-1) 지난 제재 법안 개정

‘벌떼 입찰’에 대한 문제 제기는 이전부터 이어져 왔습니다. 이를 개선하기 위해 정부는 이미 재작년과 작년, 두 차례에 걸쳐 제도를 개정했습니다.

➡️ 2020년, 택지개발촉진법과 공공주택특별법을 개정하여 계열사간 공공 필지의 전매를 금지하는 방안을 내놓았습니다. 이에 따르면 토지 공급계약 2년 이후에도 공급가격 이하로 전매행위를 금지하고, 부도 등의 합리적 사유가 아니면 소유권 이전등기 이전까지는 전매할 수 없는데요. 또한 택지 수분양자가 프로젝트금융투자회사(PFV)의 과반 지분을 확보한 경우에만 필지를 매각할 수 있도록 함으로써 PFV 전매 절차를 강화했습니다.

➡️2021년, 국토교통부는 공공택지공급제도 개선방안에 따른 ‘공공주택특별법 시행령’을 개정했습니다. 추첨제였던 기존 입찰 방식을 평가제로 변경하는 것이 핵심이었는데요. 평가제에 따른 경쟁 입찰에서는 건설사의 주택 품질, 임대주택 건설계획 및 ESG(환경, 사회, 지배구조) 지수 등을 고려합니다. 또한 토지 공급 방식에 추첨, 수의 계약 등도 포함시켜 공급 방식을 다양화했습니다.

‘벌떼 입찰’ 관련 업체 공공택지 당첨횟수는 2019년 22필지(44%)를 정점으로, 2020년 20필지(41%), 2021년 6필지(27%)로 해마다 줄어들기는 했지만, 문제가 완벽히 해결되지는 못했습니다. 이에 근본적인 제도 개선과 동시에 ‘벌떼 입찰’ 방식으로 공급된 필지들에 대한 처벌과 제재의 필요성이 커지고 있는 것이죠. 그렇다면 현재 거론되고 있는 새로운 대응 방안은 무엇일까요?

2-2) 새로운 대응 방안

✔️ 1사 1필지 제한

‘1사 1필지 제한’이 그 중 하나입니다. 계열사 가운데 한 개 업체만 입찰에 참여할 수 있고, 공공 택지를 확보한 업체는 일정 기간 동안 다른 입찰에 참여하지 못하도록 하겠다는 의도입니다. 

이는 ‘벌떼 입찰’을 제재하기 위함이지만, 우려의 시선도 제기되었습니다. 필지 별 가구수가 다르기 때문에 대규모 토지에 입찰이 집중될 가능성이 있기 때문입니다. 예를 들어 1000가구 이상 건설할 수 있는 대규모 토지와 그에 비해 건설 가능 가구가 적은 소규모 토지가 있을 때, 전자에 업체들이 몰리는 현상이 발생할 수 있다는 것입니다.

✔️ 낙찰 필지 환수

또다른 유력 방안은 이미 벌떼 입찰 방식으로 공공택지를 분양 받은 건설사에 대해 전방위적으로 제재하고 필지를 환수하는 것입니다.

하지만 이 방안에도 문제가 제기됐는데요. ‘벌떼 입찰’은 일종의 편법으로 볼 수는 있지만 행하던 당시에는 불법은 아니었다는 것입니다. 적법한 절차를 통한 택지 분양을 부당 이득으로 간주하여 환수한다는 것은 오히려 법 질서에 어긋난다는 것이죠.

3. 시사점

‘벌떼 입찰’에 대한 제재는 점점 더 강력해지고 있습니다. 그러나 함께 고려되어야 할 측면도 있는데요. 입찰의 진입 장벽이 높아질수록 대형 건설사에 유리한 구조가 되고, 이는 중견 건설사의 경영에 치명적일 수 있다는 점입니다. 또한 현 정부는 임기 5년 내 주택 270만호를 공급하겠다는 목표를 밝혔는데요. 이를 위해서는 건설사들의 적극적인 참여가 필수적입니다. 하지만 과도한 제재는 이런 목표를 달성하는 데 차질을 빚을 수 있습니다. ‘벌떼 입찰’은 오랜 논쟁거리가 되어 온 만큼, 여러 측면을 고려한 근본적인 대응이 필요할 것으로 보입니다.