쉽게 알아보는 시공책임형 건설사업관리(CM)

📢  최근 국토교통부는 건설업의 글로벌 경쟁력 강화를 위해 시행한 시공책임형 건설사업관리의 시범 사업을 확대 추진할 것을 결정했습니다. 기존의 한국토지주택공사 건축공사 발주에 주로 추진했던 것을 도로공사 및 국가철도공단의 소관 사업까지 확장한 것인데요. 오늘 비즈인사이트에서는 시공책임형 건설사업관리가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

목차
1. 건설사업관리(CM) 정의와 종류
  1-1) 건설사업관리(CM)란?
  1-2) 건설사업관리(CM)의 종류
2. 시공책임형 CM의 필요성과 다른 입찰 방식과의 차이
  2-1) 시공책임형 CM, 왜 필요할까?
  2-2) 시공책임형 CM과 턴키, PM의 차이
3. CM 시장 규모 현황
  3-1) 우리나라 CM 현황
  3-2) 미국 CM 현황

1. 건설사업관리(CM) 정의와 종류

1-1) 건설사업관리(CM)란?

먼저 건설사업관리는 건설공사에 관한 기획 · 타당성 조사 · 분석 · 설계 · 조달 · 계약 · 시공관리 · 감리 · 평가 등의 효과적인 관리를 제공하는 업무를 의미합니다. 보통은 CM (construct management)으로 불리는데요. 쉽게 말하면 건설사업 과정에서 발주자와 설계자, 시공자 사이의 조정자로서 기능하는 것입니다. 설계 및 시공 과정의 수많은 의사결정 중 가장 최적의 대안을 찾아 그 방향으로 사업을 이끌어가는 것이죠.

1-2) 건설사업관리(CM)의 종류

CM은 프로젝트 진행에 있어 위탁 범위에 따라 다양하지만, 일반적으로 크게 두 가지로 나뉩니다.

◾CM for fee (용역형 CM): 발주자에게 관리기술을 제공하고 수수료를 받는 순수 서비스 형태

◾CM at risk (시공책임형 CM 또는 CMAR): 시공사가 설계단계부터 참여하여 시공 노하우를 설계에 미리 반영하는 형태

일반적으로 시공책임형 CM의 경우, 발주자가 CM에게 시공에 대한 전권을 위임하는 대신 CM은 사업비에 대한 총액한도보증(GMP)을 발주자에게 제공하게 됩니다. 즉, 잠정적인 공사비 상한을 정하여 공기와 공사비용에 대한 책임을 지는 것이죠.

2. 시공책임형 CM의 필요성과 다른 입찰 방식과의 차이

2-1) 시공책임형 CM, 왜 필요할까?

기존의 건설 방식은 설계-시공의 분리 발주로 진행되어왔는데요.  이러한 방식은 각 공종별로 전문화된 업체가 진행하여 표준화된 시공을 하는데 유리하다는 장점이 있습니다. 그러나 설계 단계에서 시공 리스크를 모두 찾기 어려워 잦은 설계 변경, 공기지연, 공사비 초과 등의 문제가 발생해왔죠. 이로 인해 분쟁이 발생하고, 건설사업 참여자 간의 원활한 소통이 어려웠습니다.

시공책임형 CM은 이러한 문제를 해결하기 위한 대안으로 등장했습니다. 앞으로 건설 사업은 점점 대형화되고 복잡해지고 있어 이 문제가 더 가중될 확률이 높습니다. 그래서 새로운 해결방안이 필요하게 된 것이죠.

국토교통부가 말하는 시공책임형 CM의 기대효과는 다음과 같습니다.

◾설계단계의 시공사 참여로 BIM 등 건설 신기술 활용을 통해 설계 완성도를 높일 수 있음.
◾발주자, 시공사의 협업으로 발주자의 요구를 미리 설계에 정확하게 반영하여 설계 변경을 최소화할 수 있음.
◾발주자는 공사비 상한 결정으로 공사비 증가 리스크가 감소하고, 공사비 절감분에 대해서는 발주자와 시공사가 공유하여 이해관계 상충의 여지가 작아짐.

2-2) 시공책임형 CM과 턴키, PM의 차이

◾ 턴키와의 차이

턴키와 시공책임형 CM은 설계단계부터 시공까지 하나의 CM이 도맡아 진행한다는 것이 공통점입니다. 두 방식의 차이는 사업을 이끌어가는 주체에 있습니다. 턴키의 경우 설계와 시공을 일괄 도급받은 도급자의 주도로 진행되죠. 그러나 시공책임형 CM의 목표는 발주자와 설계자, 그리고 사업관리자가 하나의 팀을 이루어 진행하는 것이 특징입니다.

◾ PM과의 차이

PM은 project management로, 우리나라에서는 CM과 함께 쓰이는 용어입니다. 한국건설기술관리협회 에 따르면 PM과 CM의 관계는 다음과 같습니다. 정식 정의로는 PM의 범위가 더 큰 개념인 것이죠.

3. CM 시장규모 현황

3-1) 우리나라 CM 현황

2020년도 국내 CM실적은 총 1조 302억원으로 집계되었는데요. 그 중 용역형 CM 실적은 역대 최대 금액인 7,982억 원, 시공책임형 CM 실적은 2,320억 원을 기록하였습니다. 2020년 기준으로는 민간 시장이 공공 시장을 앞서고 있으나, 시공책임형 CM의 확대 정책에 따라 공공 부문의 점유율이 더 높아질 것으로 예상됩니다.

공공입찰시장의 시공책임형 CM 발주는 한국토지주택공사를 중심으로 진행되고 있습니다. 올해만 해도 8300억원 규모의 단지를 시공책임형 CM 발주로 진행할 예정입니다. 반면, 민간에서는 데이터센터 등 기술적 노하우가 필요한 사업 위주로 CM이 진행되고 있는 추세입니다.

2020년 시공책임형 CM 실적

◾1위: GS건설, 약 996억 원
◾2위: 현대건설, 약 828억 원
◾3위: 사닥다리종합건설, 약 495억 원

3-2) 미국 CM 현황

CM이 가장 활성화된 미국의 경우 2021년 기준, 전체 건설시장 중 CM 점유율은 약 37.6%로 집계되었습니다. 전체 CM 수주액 중 용역형 CM은 약 80%, 시공책임형 CM은 약 20%를 차지하고 있죠. 시장 규모 자체는 용역형 CM이 크지만, 2015년 대비 시공책임형 CM의 시장규모는 46% 상승했습니다. 공공에서 주도로 도입된 우리나라와는 달리 미국은 민간 건설시장을 중심으로 시작되어 확장되었는데요. 예산 절감, 공사기간 준수 등 여러 이점으로 하나의 입찰 방식으로 자리잡았습니다.

국토교통부의 시공책임형 CM 시범사업 확대 정책에 따라, 시공책임형 CM발주는 앞으로도 증가할 가능성이 높습니다. 이에 따라 건설공사의 질은 높이면서 사업비를 절감할 수 있도록 경쟁력있는 발주, 업체 소싱 등의 새로운 방안이 필요할 것으로 보입니다.