📢지난 8일, 정부가 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했습니다. 최근 서울을 위주로 심화된 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위함으로 보이는데요. 지난해 9.26대책, 올해 1.10 대책 뒤 세 번째로 내놓은 이번 부동산 대책에는 서울 그린벨트 해제 및 3기 신도시 추가 공급, 재건축·재개발 촉진법 제정, 비아파트 공급 확대 등의 방안이 담긴 것으로 알려졌죠. 금주 산군 인사이트에서는 일명 8.8 부동산 대책으로 달라지는 부동산 공급 대책과 업계의 반응 등에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 주택 공급 확대방안 발표

2. 8.8 부동산 대책 핵심 내용

 2-1) 서울 그린벨트 해제

 2-2) 3기 신도시 추가 공급

 2-3) 재건축·재개발 촉진법 제정으로 정비사업 신속화

 2-4) 비아파트 시장 정상화

3. 8.8 부동산 대책 실효성에 대한 견해

1. 주택공급 확대방안 발표

지난 8월 8일, 정부는 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관의 주재로 열린 제 8차 부동산 관계장관회의에서 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안을 발표했습니다. 최근 서울 아파트 매매가가 20주 연속 상승세를 기록하고, 4개월 간 은행 주택담보대출 증가폭이 평균 5조원 대를 유지하는 등 서울을 중심으로 주택 수요 증가세가 계속되었는데요. 공급이 수요를 따라기지 못해 시장 불안정성이 심화되자 정부가 수도권 주택 공급을 늘리기 위한 대책을 마련한 겁니다.

2. 8.8 부동산 대책 핵심 내용

정부는 이번 8.8 부동산 대책을 통해 6년 내에 서울 수도권에 42만 7000호의 주택과 신규택지를 공급하겠다는 계획을 발표했는데요. 실현 방안으로 그린벨트 해제, 정비사업 신속 및 간소화 등의 카드를 꺼내들었습니다. 이번 부동산 대책에는 구체적으로 어떤 내용이 담겨있는지 자세히 알아보겠습니다. 

2-1) 서울 그린벨트 해제

정부는 서울 인근의 그린벨트를 해제하여 2년에 걸쳐 총 8만호 이상의 신규 택지를 발굴할 계획입니다. 현재 서울 지역 그린벨트는 서울 전체 면적의 25%(150 제곱킬로미터)를 차지하는 것으로 알려졌죠. 그중에서도 그린벨트 면적이 가장 넓고, 수요도 많은 서초구 일대가 그린벨트 해제 지역으로 꼽힐 가능성이 높다는 목소리가 나옵니다.

예측된 대로 서울시는 이미 서초구 내곡·방배동과 강남구 개포·자곡·세곡·수서동 등 79개의 법정동을 토지거래허가구역으로 지정하였는데요. 국토교통부도 송파구 방이·오금·마천동, 경기 하남시 감일·감북·초이·감이동 일대를 토지거래허가구역으로 지정했죠. 토지거래허가구역이 강남3구와 하남 등으로 묶인 것은 수요가 많은 곳들을 위주로 선정하여 주택 공급 효과를 극대화하기 위한 것으로 풀이됩니다.  

세부 대상지는 11월에 발표되는데요. 그린벨트 해제는 이명박 정부 이후 12년 만이고, 해제 대상지로 강남 일대가 자주 언급되는 만큼 벌써 부터 투기의 조짐이 보이고 있는데요. 이에 국토부와 관계 부처, 각 지방자치단체와 협업하여 합동 현장점검, 기획조사에 착수할 계획입니다.

2-2) 재건축·재개발 촉진 특례법 제정으로 정비사업 신속화

이번 8.8 부동산 대책의 또 다른 핵심은 바로 재건축·재개발 촉진 특례법 제정입니다. 현재 서울에서만 37만 가구의 재건축·재개발 사업이 진행중인데요. 공사비는 급등하는데, 시공사와 조합 간 공사비 증액 합의가 이루어지지 않아 공사를 멈춘 현장들이 많았죠. 이에 정부는 다소 복잡한 정비사업 계획 절차를 통합 및 축소하고, 용적률을 높이는 등의 지원을 통해 공급 계획이 기확정된 21만 7천호 규모의 주택의 공급을 앞당길 예정입니다. 

정비사업 계획은 

기본계획 수립→정비구역 지정 및 정비계획 수립→조합 설립→사업시행 인가→ 관리처분 인가→착공→준공 순으로 진행되는데요. 정부는 재건축·재개발 촉진 특례법을 제정하여 기본계획과 정비계획 동시 수립, 사업시행 및 관리처분의 동시 인가를 가능하게 할 계획입니다.   

또한 조합 설립 인가를 위한 동의율을 기존 75%에서 70%로 하향 조정하여 조합 내 갈등으로 사업이 지연될 확률은 낮추고, 조합원 총회를 온라인으로도 가능하게 하는 등 절차 간소화를 위한 내용도 포함되었죠.

이외에도 특례법을 통해 3년 간 한시적으로 용적률 상한을 완화, 정비사업 최대 용적률을 30%p 높일 계획인데요. 법안이 통과된다면 일반 정비사업의 경우 300%에서 330%로, 역세권은 360%에서 390%로 용적률 상한선이 완화됩니다. 

국토교통부는 재건축·재개발 촉진 특례법이 문제없이 통과된다면 14~15년이 걸렸던 재건축·재개발 사업이 8~9년으로 단축될 것으로 내다보고 있습니다.  

2-3) 3기 신도시 등 공공택지 물량 확충

또한 정부는 3기 신도시(남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산 등) 및 수도권 공공택지의 토지이용 효율화를 통해 2만호 이상을 추가 공급할 계획이라 밝혔습니다. 기존 공급 계획은 3만호 규모였으나, 이번 8.8 부동산 대책으로 2만호가 추가되어 총 5만호의 공공택지가 3기 신도시 및 수도권에 조성될 예정인데요. 박상우 국토교통부 장관은 공공택지의 주택 공급이 신속하게 이루어지도록 공공이 전방위적으로 지원하겠다고 약속하기도 했죠. 국민이 안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안의 일환으로 나온 공공택지 물량 확충이 그 역할을 다 할 수 있을지 관심이 주목됩니다.

2-4) 비아파트 시장 정상화

요즘은 얼어 죽어도 신축이라는 뜻의 ‘얼죽신’이라는 신조어가 나왔을 만큼 신축 아파트에 대한 인기가 높은 편인데요. 정부는 주택 수요가 아파트로만 몰리는 것을 방지하고자 비아파트 시장 활성화에 나설 계획입니다. 세부 내용으로는 빌라 등 비아파트 매입임대를 종전 계획 12만호에서 최소 16만호 이상으로 확대, 소규모 주택 건설사업자의 원시취득세 인하 등 세제 혜택 요건 완화, 비아파트 구입자 청약 시 무주택으로 인정 등이 있습니다.

3. 8.8 부동산 대책 실효성에 대한 견해

윤 정부가 1년 새 세 번째로 내놓은 부동산 대책에 대해 전문가들은 상반된 평가들을 내놓고 있는데요. 정비사업 간소화로 지지부진했던 재건축·재개발 사업이 속도를 낼 수 있는 기반을 만들고, 비아파트 시장 정상화를 위한 정책이 한쪽으로 쏠렸던 주택 수요가 비아파트로 분산되는 데 도움을 줄 수 있겠다는 긍정적인 평가가 나옵니다. 이미 상당 부분 개발이 진행되어 자연 보호의 중요도가 낮고, 주택 수요가 많은 강남 3구 일대의 그린벨트를 해제하는 것도 택지 부족 및 수요를 충족할 수 있는 효과적인 방법이라는 이야기도 나오고 있죠.

하지만 이번 대책이 중장기적으로 볼 때는 좋은 대책이지만, 당장의 수도권 주택 공급 부족으로 인한 아파트 가격 상승에 제동을 걸 수 있을지 의문이라는 평가도 다수 존재합니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 서울 그린벨트 해제로 약 1만 가구가 공급된다 하더라도 이 물량 만으로 주택 시장 안정의 효과를 보기는 어려울 것이라 밝히기도 했죠. 

게다가 재개발 재건축 촉진 특례법 등 법률 제·개정안이 국회를 통과하지 못할 경우 8.8 부동산 대책이 물거품으로 돌아갈 수도 있다는 우려도 있습니다. 현재 야권에서 이 특례법에 대해 반대 의견을 내비치고 있는데요. 국토교통부는 9월에 있을 정기 국회에서 해당 특례법을 반드시 통과시키겠다는 포부를 갖고 있으나, 여소야대 상황을 뚫고 법률 제정에 성공할 수 있을 지는 여전히 미지수로 남아있습니다.

정부가 내놓은 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안을 살펴봤는데요. 이번 대책의 실효성 유무에 대해서는 의견이 갈리지만, 공통적으로 주택 시장 안정을 위한 정부의 노력과 고민이 드러나는 대책이었다는 평가가 나옵니다. 8.8 부동산 대책이 서울 및 수도권 주택 시장에 의도한 결과를 가져올 수 있을지는 앞으로도 계속 지켜봐야겠습니다.