기부채납 알아보기 - 기부채납 뜻과 유형, 생긴 이유 등

🌳최근 몇 년간 1인당 도시공원 면적이 지속적으로 확대되고 있는데요. 그 이유는 대형 공원을 포함해 설계된 아파트 단지가 크게 늘어나고 있기 때문입니다. 그런데 이 공원들은 ‘누가’, ‘왜’ 만들었을까요? 단지 조경을 위해서? 아닙니다. 그 이면에는 ‘기부채납’이라는 제도가 존재합니다.

💴기부채납이란, 개발 사업자가 국가나 지자체에 공공시설 등을 무상으로 제공하는 것을 의미합니다. 예를 들어, 아파트를 지을 때 도로, 공원 등의 공공시설을 만들어 함께 기부하는 것이 대표적인 사례입니다. 그렇다면, 수익을 추구하는 사업자들이 굳이 왜 공공시설을 기부하는지 의아할 수 있는데요. 그 이유는 사업상의 인센티브를 제공받기 때문입니다. 오늘은 기부채납의 뜻 및 배경, 실제 사례 등을 통해서 이에 대해 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

목차
1. 기부채납의 뜻과 유형

1-1) 토지 기부채납

1-2) 시설 기부채납

1-3) 현금 기부채납
2. 기부채납을 하는 이유
3. 기부채납의 한계 (feat. 관련이슈)
4. 산업의역군에서 ‘현장 기본정보’ 찾아보기

1. 기부채납의 뜻과 유형

기부채납은 개발 사업자가 소유한 재산을 무상으로 국가나 지자체에 이전하여 공공시설로 제공하는 것을 의미합니다. 개발 사업자가 아파트나 상업지구를 개발하면서 도로, 공원과 같은 공공시설을 지어 기부하는 것을 예로 들 수 있습니다. 다만, ‘채납’이라는 말이 포함된 이유는 요청된 모든 기부를 받는 것이 아니라, 필요하다고 판단되는 것들만 가려서 수용하기 때문입니다.

기부채납은 크게 3가지 유형으로 구분됩니다.

1-1) 토지 기부채납(2000.07~)

개발 사업자가 새로운 건물을 지을 때 필요한 도로, 공원 등의 땅을 국가나 지자체에 제공하는 방식입니다. 주로 주택 건설사업에서 많이 이루어집니다.

1-2) 시설 기부채납(2011.03~)

개발 사업자가 직접 도로, 공원 등의 시설을 건설하여 국가나 지자체에 제공하는 방식입니다. 토지와 함께 제공되는 경우가 많으며, ‘직접 건설’이 핵심입니다.

1-3) 현금 기부채납(2016.01~)

토지나 시설 대신 현금으로 기부하는 방식입니다. 사업 시행 계획에 따라, 토지와 시설의 가액을 산정하여 현금으로 납부합니다.

2. 기부채납하는 이유

기부채납은 국가(지자체)와 개발 사업자 모두에게 이득이 될 수 있는 사업입니다.

1960년대 이후 우리나라는 급격한 도시화를 겪으면서, 공공시설 확충이 시급해졌는데요. 이에 따라, 정부는 공공시설을 확보하기 위한 수단으로 기부채납 제도를 도입했습니다. 이로써, 국가와 지자체는 돈을 크게 들이지 않고, 공공 인프라를 확보하는 긍정적 효과를 얻을 수 있었죠.

사업 시행자는 용적률 완화, 종상향 등 개발에 유리한 인센티브를 받을 수 있습니다. 우리나라는 환경 보호와 효율적인 도시 계획을 위해 건물의 용적률에 제한을 두고 있는데요. 이러한 용적률이 완화되면, 제한된 토지에 더 높은 층수의 건물을 건설하는 것이 허용되기 때문에 더 큰 건물을 지을 수 있게 됩니다. 간단하게 말해, 토지의 사업성을 높여 개발 사업자의 이익을 크게 증가시킬 수 있어요.

이렇게, 기부채납은 공공시설을 확보하는 동시에 개발 사업자들에게도 이익이 되는 윈윈 구조로 작동해 왔습니다.

3. 기부채납의 한계 (feat. 관련 이슈)

사실, 기부채납 제도는 과도한 기부채납 요구, 가액 산정의 어려움, 시설 관리 문제 등 몇 가지 한계점을 가지고 있습니다. 특히, 개발 사업자에게 부담이 될 수 있는 과도한 기부채납 요구는 사업성을 저하시켜 개발을 위축시키고 있는 사례도 종종 발생합니다. 또한, 기부채납된 시설의 관리 책임 소재가 불분명하여 시설 유지보수에 소홀해지는 경우도 생기고 있습니다.

최근 서울시에서 이러한 한계점이 수면 위로 올라오고 있는데요. 서울시가 재개발과 재건축 과정에서 과도한 기부채납을 요구하면서 잡음이 일어나고 있습니다. 현재 기부채납에 명확한 기준이 없기 때문에, 서울시가 재건축 지역 주민들이 받아들이기 어려운 요구를 하고 있다는 것이 이 문제의 핵심입니다.

대표적으로 서울 서초구 잠원동 신반포7차에서 기부채납 비율을 두고 주민들과의 갈등이 깊어지고 있습니다. 당초 임대주택을 공급하는 방식으로 공공재건축을 추진해 용적률 혜택을 받기로 했는데, 최근 서울시가 재건축에 대한 추가 기부채납을 요구했기 때문입니다.

서울시는 신반포7차 지역이 기존 3종주거지에서 준주거지역으로 종상향이 이뤄진 만큼 추가적인 기부채납을 해야 한다는 입장입니다. 그러나, 조합원들은 임대주택을 제공하니 서울시의 요구는 근거가 없다고 맞서고 있으며, 이로 인해 사업이 지연될 경우에는 추가 분담금이 늘어날 것이라는 우려마저 나오고 있는 상황이에요.