도급계약 살펴보기 - 도급계약 뜻, 장단점, 계약서 유의사항, ESC

📃도급계약이란 계약 당사자 중 한 쪽이 일의 완성을 약속하고, 그 계약 상대방이 결과물에 대해 보수를 지급하기로 약속하는 계약을 뜻합니다. 흔히 건축주가 건물을 짓고자 할 때, 건설업체와 도급계약을 체결합니다. 그 후, 해당 건설업체가 건물을 완성하면, 건축주가 공사대금을 지급하고 완성된 건물을 인도받는 것을 하나의 예로 들 수 있습니다.

👷이와 같이, 건설 업계에서는 전문성 및 경제성 확보를 위해 도급계약을 주로 활용하고 있습니다. 그러나 최근에는 공사비 문제로 여러 갈등이 발생하고 있는데요. 코로나19, 러-우 전쟁, 그리고 고금리 등 외부 요인으로 인해 공사비가 매년 꾸준하게 증가하면서 이러한 문제가 수면 위로 떠오르고 있습니다.

🏢이에 대응하기 위해, 정부는 도급 ESC를 도입해 문제를 해결하고자 하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 도급계약의 뜻, 장단점과 계약서 유의사항, 관련 조항인 ESC 등을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

목차
1. 도급계약의 뜻과 장단점
2. 계약서 작성 시 유의사항
3. 추가조항, 계약금액 조정 조항(ESC)

1. 도급계약의 뜻과 장단점

길을 걷다 보면, 다양한 건설 현장들을 마주할 수 있습니다. 특히 현장을 둘러보다보면, LH 등 다양한 시행사들이 적혀 있는 것을 확인할 수 있는데요. 그렇다면, 그 현장의 건설은 적혀 있는 시행사가 모두 진행하는 걸까요? 아닙니다. 대부분의 경우, 시행사는 다른 건설사나 건설업자와 도급계약을 체결해 공사를 진행하는 것이 일반적인 형태입니다.

1-1) 도급계약의 뜻, 구조

도급이란 ‘계약 당사자 중 한 쪽이 일의 완성을 약속’하고, ‘그 계약 상대방이 결과물에 대해 보수를 지급하기로 약속’하는 계약을 뜻합니다. 일을 완성하는 사람이 수급인, 일을 요청하고 그에 대한 대가를 지급하는 사람을 도급인이라고 칭하며, 이 계약의 핵심은 ‘일의 완성’입니다. 고용이나 위임과 달리, 도급계약은 일이 완성되지 않는다면 채무가 이행되지 않는다는 특징을 지니고 있습니다.

물론 제 3자에 의해 용역이 제공되어도 일이 완성만 된다면, 수급인은 그에 대한 대가를 받을 수 있습니다. 이와 관련해서 수급인이 제 3자에게 일을 맡겨 또다른 계약을 체결하는 것을 하도급계약이라고 칭합니다. 흔히 우리가 알고 있기로는 ‘하청’이라고 불리는 것이죠.

1-2) 도급계약의 장점

도급계약을 통해 비교적 전문성 있는 업체가 업무를 받아 작업하게 되면, 더 높은 품질의 결과물을 기대해볼 수 있습니다. 특히, 복잡하거나 기술적인 요구사항이 많은 건설업 프로젝트에서는 외부 업체에 특수 업무를 맡김으로써 인건비 및 기타 비용을 절약하고, 작업에 걸리는 시간까지 단축할 수 있을 것입니다.

1-3) 도급계약의 단점

그러나, 잘못된 계약서 작성으로 인해 도급인과 수급인 간의 법적 분쟁까지 생길 수 있다는 점은 도급계약의 주요 단점 중 하나입니다. 계약서 상의 책임 소재가 불명확하거나 계약 조건이 모호할 경우,갈등이 발생할 수도 있기 때문입니다.

이외에도, 외부 업체에 과도하게 업무를 배분하다 보면, 내부 통제력이 약해져 프로젝트의 진행 상황을 파악하기 어려워지기 때문에 부실 공사 등의 문제가 생길 수 있습니다.

이렇게 도급계약은 업무적으로 효율성을 증대시킬 수 있지만, 리스크 또한 명확하게 존재합니다. 이러한 문제를 방지하기 위해서는 계약서 작성 시 모든 내용을 기재하는 게 필요하기에, 뒤에서는 계약서 작성 시 유의해야 할 점을 살펴보려고 합니다.

2. 계약서 작성 시 유의사항

법적 분쟁을 방지하기 위해서는, 처음 계약서 작성 시부터 조항을 꼼꼼하게 따져볼 필요성이 있어요. 특히 장기간 이루어지는 공사일 경우, 도급계약뿐만 아니라 하도급계약도 리스크를 대비해 계약서의 조항을 정확하게 확인할 필요가 있습니다.

‘민간건설공사 표준도급계약서’에 따라, 유의사항들을 정리해봤어요.

①공사명, 장소, 기간 등 공사와 관련된 내용을 명확하게 기재해야 함

②대금은 선금/부분금/잔금으로 구분하고, 지급시기와 방법 등을 기재해야 함

③건설 중 발생할 수 있는 하자에 대해서 금액, 하자보수보증금율, 하자담보책임기간 등을 미리 명시해야 함

④현장근로자 산업안전관련 조항과 더불어, 원사업자의 관리감독 책임 또한 기재해야 함

⑤계약의 변경, 지연, 해지 조건을 미리 정해 정당한 사유 없이 계약을 변경할 수 없도록 설정해야 함

3. 추가조항, 계약금액 조정 조항(ESC)

사실 우리 모두가 알고 있듯이, 지난 몇 년간 건설 업계는 상황이 좋지 못해요. ‘20년 코로나19 팬데믹, ‘22년 러-우 전쟁으로 인해 공사비는 매년 꾸준하게 상승하고 있고, 고금리의 고착화로 건설 기업들의 재무상태 또한 어려운 상황이에요.

그러나, 이러한 문제를 해결하기 위한 조항이 존재합니다. 바로 도급계약 ESC(계약금액 조정 조항)인데요. ESC는 Escalation의 약자로 물가의 변동이 심해 공사비가 증가할 경우, 계약 금액을 조정하기 위한 제도입니다. 시공사와 발주처가 시세 부담을 나누는 용도로 활용되고 있죠. 국토부가 ‘23년 8월 민간도급계약서에 ESC 적용을 의무화했고, 이제 표준도급계약서에는 1) 주요 원자재 가격 변동에 따른 계약금액 연동을 위한 비율 2) 물가변동 적용기준 에 대한 항목이 존재합니다.

여전히 한계는 있어요. 민참사업에서 ESC는 의무가 아니라는 점입니다. 민참사업은 계약 금액을 조정하는 것이 필수사항이 아닌, 권고사항이기 때문에 규정상 발주처인 공공기관이 적극적으로 대응하지 않아도 되는 상황이에요. 이에, 최근까지도 민참사업에 공사비 갈등이 지속되고 있습니다.