재건축 분담금, 왜 내는 걸까요? - 재건축 분담금 뜻, 계산법, 납부시기 정리하기

재건축 분담금은 재건축 과정에서 발생하는 비용을 조합원들이 나누어 부담하는 것을 의미합니다. 아파트 재건축은 시세 차익을 얻을 수 있어 부동산 투자로 많이 활용되는 분야인데요. 그러나, 모든 투자가 이익으로 연결되지는 않습니다. 재건축 시, 부담해야 하는 비용인 ‘재건축 분담금’이 존재하기 때문이죠.

이번 포스팅에서는 이러한 재건축 분담금의 뜻, 계산법, 납부 시기 등을 알아보도록 하겠습니다.

비슷하게 혼동할 수 있는 재개발과 구별할 필요가 있습니다. 재개발은 주거환경 자체가 열악하고, 정비기반시설이 미비한 지역의 환경을 개발하기 위해 하는 사업입니다. 건물뿐만 아니라, 주변 기반 시설까지 모두 새롭게 조성되기 때문에 공익적인 성격을 지니고 있습니다. 이에 반해, 재건축은 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 건물을 보다 더 발전시키는 것이기 때문에 사익적인 성격이 좀 더 있다고 볼 수 있습니다. 재건축 이후 분양가 대비 집값이 크게 오르는 경우가 많아, 큰 시세 차익을 얻을 수 있는 특징이 있죠.

1. 재건축 분담금 뜻

재건축 분담금은 분양가로 얻은 수익이 공사비용을 충당하지 못할 때, 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용입니다. 흔히 조합원 분담금이라고도 불리는데요. 재건축은 기존 아파트를 철거하고, 새로 건축하는 과정이기에 여러 가지 비용이 발생합니다. 이 비용은 ‘일반 분양 수익’과 ‘조합원들이 부담하는 재건축 분담금’으로 충당됩니다. 다시 말해 분양 수익으로 공사비가 충분하지 않을 경우, 조합원이 추가로 자금을 납부해야 하는 구조라고 생각해 볼 수 있습니다. 만약 분양이 잘 된다면, 오히려 분담금에 대한 부담은 줄어들게 될 겁니다.

2. 분담금 계산 방법

조합원의 재건축 분담금 계산식은 아래와 같습니다.

재건축 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액

*조합원 권리가액: 조합원 종전자산 평가액 x 비례율

*비례율: (총 수입-총 사업비)/분양 대상자의 종전 자산 총 평가액, 보통 100%

토지 등 소유자의 입장에서 보면, 권리가액은 자신이 받아야 할 자산의 평가액을 의미합니다. 재건축 사업에서 조합원이 이 권리가액을 초과해 분양을 받는 경우, 추가로 분담해야 하는 금액이 바로 분담금입니다. 위 계산식에서 총 수입은 재건축에서 발생하는 수익(주로 분양 수익)을 의미하며, 총 사업비는 재건축 사업을 진행하는 데 필요한 모든 비용을 뜻합니다.

더 쉽게 이해하기 위해 예시를 들어보겠습니다.

조합원 분양가액이 5억원인 아파트가 있습니다. 이 아파트의 종전자산평가액(감정평가액)은 3억이고, 비례율은 100%입니다.

이 예시에서 권리가액은 종전자산평가액 x 비례율이기 때문에, 3억 원이 됩니다. 조합원 분양가가 5억 원이므로, 5억 원- 3억 원 = 2억 원이 개인별 분담금으로 계산됩니다.

따라서, 이번 재건축 예시에서 조합원이 총 납부한 실질적인 금액은 ‘종전자산 평가액(3억 원) + 개인별 분담금(2억 원) = 총 5억 원’입니다. 재건축 이후, 일반 분양가액이 6억원으로 산정된다면 약 1억 원의 이익을 볼 수 있는 구조입니다. 반면, 일반 분양가액이 5억 원보다 아래로 산정된다면, 오히려 손해를 보게 됩니다.

3. 분담금 납부시기

재건축 분담금은 조합과 시공사와의 계약에 따라 차이가 있습니다. 일반적으로 재건축이 시작되기 전에 일정 비율의 분담금을 미리 납부하고, 사업이 진행되는 기간동안 나머지 분담금을 분할 납부하는 구조로 진행됩니다. 분담금을 적절한 시기에 납부하지 못할 경우, 현금 청산 등 좋지 않은 상황이 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.

4. 최근 재건축 상황

한때 투자 열풍을 일으키며, 많은 기대를 모았던 재건축 사업은 현재 어려움에 직면해 있습니다. 급등하는 공사비와 이에 따른 재건축 분담금의 증가로 조합원들의 부담이 커지고, 사업 추진마저 지연되면서 침체기를 맞고 있는데요.

재건축 상황이 어려워진 이유를 정리해봤어요.

1. 공사비 및 인건비 폭등

건축 자재의 가격이 급격하게 오르며 공사비가 짧은 기간에 2배 가까이 상승했고, 인건비마저 꾸준히 오르고 있습니다. 이러한 상황은 조합원들의 분담금을 증가시키기 때문에, 사업을 지연시키는 주요 원인이 되고 있습니다.

2. 고금리 기조

고금리 기조가 장기화되면서 자금 조달이 어려워져, 사업 진행이 더욱 힘들어지고 있습니다.

3. 각종 부담금 증가

우리나라는 재건축으로 생긴 시세차익의 일부를 국가에 반납하기로 되어있습니다. 이를 재건축 부담금이라고 하는데요. 자세한 내용은 이 글을 참고해주세요 (Q&A 예정)

이러한 상황에 대응하기 위해 정부는 ‘부동산 8.8 정책’을 내놓으며, 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 재건축-재개발 촉진법을 만들어 정비사업 절차를 앞당기고 용적률 상향을 통해 수익성을 높이는 한편, 재건축 초과이익 환수제를 폐지하는 등 도심 정비 사업 지원을 약속하고 있어요.