생활형숙박시설, 주거 용도 변경 쉬워질까? 뜻, 관련 방안 짚고 넘어가기

2024년 10월 17일, 정부가 생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안에 대해 발표를 했는데요. 생활형숙박시설은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해, 2012년 취사 가능한 ‘숙박시설’로 도입된 시설입니다. 그러나 아파트, 오피스텔의 대체재로 주목을 받으며 '주거 목적'으로 사용하는 사람들이 많아졌고, 정부는 이에 대해 이행강제금을 부과하는 등의 규제를 해왔습니다.

이번 발표는 이러한 생활형숙박시설을 숙박시설로 신고하지 않은 보유자들에게 부과될 예정이었던 이행강제금이 재차 유예된다는 내용이었는데요. 기존 발표와 다르게 주거 용도 변경을 적극적으로 도와주겠다는 취지의 방안들이 함께 제시된 점이 이슈가 되고 있습니다.

이번 포스팅에서는 생활형숙박시설 뜻, 규제 완화와 관련된 현재 상황에 대해 짚고 넘어가보려고 해요.

1. 생활형숙박시설(레지던스)이란?

건축법에 따르면, 숙박시설은 [공중위생관리법] 제 3조 제 1항에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 요건을 갖춘 시설입니다. 구체적으로 숙박업은 (가) 일반숙박업 (나) 생활숙박업으로 분류되며, 취사시설이 있느냐에 따라 구분하는데요. 쉽게 말해 생활숙박시설은 취사가 가능하면서, 숙박업 신고를 해야 하는 숙박시설입니다. 흔히 레지던스라고 불립니다.

이러한 생활형 숙박시설은 처음에는 한류 열풍 이후, 외국 관광객 등의 장기 체류 숙박 수요가 늘어남에 따라 도입된 시설입니다. 그러나, 일반 공동주택에 비해 세제, 금융, 건축기준 등이 크게 완화되어 있어 부동산 경기 과열 시기에 새로운 주거 상품으로 떠오르며 투자 수요가 생기기 시작했습니다.

2. 과거 상황 요약

아래의 표는 공동주택과 생활형숙박시설을 비교한 표입니다. 확실히, 생활숙박시설이 상품성뿐만 아니라, 세금 면에서도 유리한 것을 알 수 있는데요.

처음 생활형숙박시설 분양이 시작되었을 때, 업자들은 이러한 장점들을 강조하며 분양을 진행했습니다. 그 결과, 많은 사람들이 실거주 목적으로 생활형 숙박시설을 분양받았고, 당시에는 실 거주에 대한 법적 규제나 경고가 없었기 때문에 수요가 굉장히 많았습니다. ’21년 8월 진행된 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 전용면적 111m2 기준 6,049 대 1의 청약 경쟁률을 기록하기도 했죠. 특히, 주택 수에도 포함되지 않아 종합부동산세에 유리한 점은 많은 사람들에게 더 긍정적으로 다가왔습니다.

찬란한 날들만 있을 것 같던 생활형숙박시설에 제동이 걸린 건 2021년입니다. 투기 수요가 문제로 지적되면서, 국토부가 관련 법규를 재정비했는데요. 생활형숙박시설을 ‘숙박업’으로 등록해야 하며, 그렇지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 발표했습니다. 만약, 숙박업이 아닌 실거주를 하는 경우 2년간의 유예 기간 동안 용도 변경을 이행하지 않으면 이행강제금을 내야하는 것입니다. 실거주가 목적인 주택 용도로는 절대 사용하지 말라는 의미인거죠.

이행강제금은 매년 2회, 해당 생활형숙박시설 공시가의 10%에 해당하는 금액이 부과됩니다. 예를 들어 5억원의 공시가를 가지고 있는 레지던스(생활용숙박시설)를 주거용으로 사용하게 되면, 매년 1억원의 이행강제금을 납부해야 하는 것입니다.

3. 관련 현재 상황 (주거 규제 완화)

앞서 말한 이행강제금을 피하기 위해서는, 레지던스 소유주가 1) 숙박업 등록을 통해 숙박 사업을 운영하거나 2) 실거주가 목적이라면, 아예 주거용 오피스텔로 용도 변경을 해야 하는데요.

숙박 사업을 운영하는 건 어렵지 않지만, 주거용 오피스텔로 변경하려면 복잡한 건축 기준을 충족해야 했습니다. 이로 인해 많은 소유주들이 용도 변경에 어려움을 겪어왔으며, 미신고된 생활형숙박시설만 약 40%에 달하게 되었습니다. (2024년 7월 기준, 12.8만실 中 미신고 5.2만실)

이러한 상황을 해결하기 위해, 2024년 10월 16일 국토부는 규제 완화 방안을 발표했는데요.

주요 애로 사항과 완화 내용은 다음과 같습니다.

[복도폭 1.8m -> 1.5m 완화]

복도폭은 안전 문제와 직결되어 있습니다. 이에, 주거 용도에서 인정하는 복도폭은 1.8m 인데요. 그러나, 2024년 10월 16일 이전 최초 건축 허가를 신청한 생활형숙박시설에 대해 복도폭이 1.5m여도 인정해주기로 했어요. 그 대신, 안전을 위한 피난시설 혹은 설비를 보완해야 합니다.

[주차장 기준 완화]

용도 변경 시에, 가장 걸림돌이 되었던 것이 주차장이라고 하는데요. 1) 외부 주차장 설치 2) 상응하는 비용 납부 시 면제 3) 주차 기준 완화 등의 대안을 제시했습니다.

[지구단위계획 변경]

지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했어요.

[오피스텔 건축 기준 완화]

기존 오피스텔은 전용출입구를 설치하고 전용면적을 계산할 때 안목치수를 적용해야했으나, 이를 면제해주기로 했어요. (2024년 10월 16일 이전 최초 건축 허가 신청 건에 한정)

이러한 방식으로 기존 생활형숙박시설은 용도 변경 조건들을 완화하며, 합법적인 사용을 적극적으로 유도하고 있습니다. 또한, 이제 신규로 건축되는 생활형숙박시설은 처음부터 주거용으로 사용하지 못하도록 원천 차단할 계획입니다. 공중위생법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 가능하도록 건축법을 개정할 예정이에요.

처음 생활형숙박시설이 도입되었을 때부터 명확한 규제나 관리가 있었다면 어땠을까 싶습니다. 기존 아파트나 오피스텔보다 세금 측면에서도 확고한 장점들이 보이기에, 많은 사람들이 관심을 가졌지 않나 싶어요. 이번 규제 완화를 통해 합법적인 생활형 숙박시설의 사용이 늘어나길 바라겠습니다.