모아타운(+모아주택) 뜻, 장단점, 실제 사례(제 1호 모아타운:강북구) 알아보기

대규모 재개발 소식은 흔히 들리지만, 소규모로 진행되는 재개발 사업도 있는데요. 그 대표적인 예시가 바로 ‘모아타운’입니다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 주택 모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념입니다.

말 그대로, 여러 모아주택들을 모아서 하나의 타운을 조성하는 방식인데요. 서울시의 저층 주거지는 전체 주거지의 41.8%를 차지하는데, 이 중 87%가 재개발 요건을 충족하지 못해 방치되고 있었습니다. 이에, 서울시는 2022년부터 새로운 정비 모델인 모아타운을 시행하게 되었죠.

이번 포스팅에서는 모아타운(+모아주택) 뜻, 장단점, 제 1호 모아타운(강북구)을 알아보도록 하겠습니다.

목차

  1. 모아타운 뜻
  2. 모아타운 장단점
  3. 실제 모아타운(수유동)

모아주택 먼저 살펴보기

모아타운을 알아보려면, 먼저 모아주택에 대해 이해하는 것이 필요합니다.

모아주택은 보통 1,500 제곱미터 이상의 소규모 재건축 단지를 말하며, 소규모로 진행되던 가로주택 정비 사업 부작용 해소를 위해 도입되었습니다. 기존 규모보다 단지를 더 크게 하여 살기 좋은 거주 지역으로 거듭나게 한 것이 장점이며, 주민 간 협의를 통해서 다양한 정비 방법을 선택해 개발을 추진할 수 있는데요.

유형별 모아주택은 다음과 같아요.

자율주택형 모아주택

별도의 지역 제한이 없으며, 주로 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업입니다. 모아주택 사업 중 가장 작은 단위로, 사업 기간은 평균 1~2년 소요됩니다.

가로주택형 모아주택

20,000 제곱미터 미만인 가로구역에서 주거 환경 개선을 목적으로 시행하는 사업입니다. 기존 도로 구조를 유지하면서 소규모로 주거 지역을 정비하는 것이 목표이며, 사업 기간은 평균 2~4년이 소요됩니다.

소규모 재개발형 모아주택

역세권 250m 이내 또는 준공업지역에서 5,000 제곱미터 미만의 개발이 필요한 경우 시행하는 사업입니다. 역세권 혹은 준공업지역에서 소규모 주거지나 도시 환경을 개선하기 위해 설계된 이 사업은, 비교적 작은 범위에서 도시 재개발을 시행합니다. 사업 기간은 평균 2~4년이 소요됩니다.

소규모 재건축형 모아주택

도로 등 기반 시설은 양호하나 10,000 제곱미터 미만 또는 200세대 미만인 공동주택의 재건축이 필요한 경우 시행되는 사업입니다. 소규모 공통주택을 재건축하는 것으로, 안전진단 절차를 생략 가능하다는 것이 큰 장점인데요. 이에, 기존 재건축 시간보다 단축시킬 수 있어 사업기간은 평균 2~4년 정도 소요됩니다.

1. 모아타운 뜻

모아타운은 이러한 ‘모아주택들을 블록 단위로 모아’ 단지화를 이루는 개념입니다. 주로 대규모 재개발이 어려운 노후저층 주거지에서 활용되는데요. 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며, 다양한 편의 시설도 함께 조성된다는 점이 큰 장점입니다. 모아타운으로 지정되기 위해서는 전체 노후도가 50% 이상, 전체 면적 100,000 제곱미터 미만, 주민의 30% 이상 동의 등의 조건이 필요합니다.

2. 모아타운 장단점

모아타운 장점과 단점은 아래와 같습니다.

장점

사업 기간 단축

일반적인 재개발이 평균 10년이 걸리는 것에 비해, 모아타운은 약 5년으로 절반 가량 기간을 단축시킬 수 있는데요. 이는 모아타운 사업 절차가 조합 설립 인가가 이루어진 이후부터 시작되기 때문입니다.

노후도 조건 완화

기존에는 콘크리트 다세대 주택이 30년 이상 지나야 노후 주택으로 인정되었지만, 모아타운에서는 20년 이상이면 노후 주택으로 인정됩니다.

재정적 부담 완화

모아타운은 중소규모 개발이기 때문에, 대규모 재개발에 비해 초기 자금 부담이 적습니다. 특히, 정부나 지자체의 지원 프로그램을 통해 사업 자금을 확보할 수 있어 자금 조달이 상대적으로 용이한 특징이 있습니다.

단점

규모의 한계

대규모 재개발에 비해 상대적으로 규모가 작아, 인프라 확충이 제한적일 수 있습니다.

주민 갈등 가능성

모아타운 2.0 사업은 주민의 30% 이상 동의를 받아야 공모를 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 주민 간 협의 과정이 필수적인데, 이로 인해 의견 충돌이 발생하거나 사업이 지연될 가능성이 있습니다.

3. 실제 사례: 모아타운 1호 강북구 번동

모아타운의 사업의 첫 시행지는 강북구 번동입니다. 현재 강북구 번동 1~5구역에 모아주택을 조성하고 있으며, 2024년 상반기부터 착공에 들어간 상태인데요. 2026년까지 최고 35층 높이, 1,242가구 규모의 주거 단지가 들어설 예정입니다.

강북구 번동 모아타운의 주요 특징은 다음과 같습니다.

용도 지역 상향

해당 지역은 대부분 제 3종 일반주거지역이지만, 5구역은 2종 일반주거지역으로 되어 있기 때문에 주변 지역과의 일관성을 고려해 2종->3종 일반주거지역으로 상향되었습니다.

보행 및 가로 활성화

지역 활성화를 위해 단지 내에 가로 폭 6m, 길이 250m의 보행자 전용도로가 조성됩니다. 또한, 이 도로를 중심으로 양쪽에 도서관, 문화시설, 카페 등 약 2,800 제곱미터의 다양한 개방형 편의시설을 조성해 지역 주민 누구나 이용할 수 있습니다.

우이천 개발 연계

모아타운 조성과 함께 우이천 개발도 연계하여 진행됩니다. 이에, 단지 내 쉼터와 작은 광장 등이 우이천변과 자연스럽게 연결될 예정입니다.

첫 시행지인 만큼, 모아타운의 장점이 잘 드러나는 사례인 것 같습니다.

모아타운은 주거 환경을 개선하는 데 꽤 유용할 것으로 생각되는데요. 그러나 사업 기간이 짧고, 건축 조건도 완화된 만큼 역시나 투기 세력이 개입하지 않을지 걱정되기도 합니다. 주민들의 편의와 삶의 질을 높이는 올바른 방향으로 모아타운이 지속적으로 조성되었으면 좋겠습니다.