2024.11.20
건축물은 시간이 지남에 따라 유지보수가 필요하죠. 그 중에서도 구조적 안정성과 기능성을 유지하기 위한 대수선 작업은 필수적으로 다가오고 있는데요. 그러나, 대수선은 작업 범위와 건물 규모 등에 따라 절차가 달라 초보자에게는 다소 복잡할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 대수선의 뜻과, 신고 및 허가 건축물 대상에 따른 절차 등을 체계적으로 정리하여 이해를 돕고자 합니다.
대수선은 건축물의 주요 구조나 외부 형태를 수선, 변경, 증설 또는 해체하는 작업을 말합니다. 증축, 개축, 재축 등의 일반적인 건축 형태와 달리 기존 건축물의 골격을 유지하며 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등 구조적으로 안정성에 영향을 미칠 수 있는 공사를 뜻하는데요. 건축물의 노후화 방지와 기능 개선을 목적으로 하는 공사가 대수선이며, 공사의 내용에 따라 ‘신고' 또는 '허가’가 필요합니다.
대수선 '신고' 대상 건축물에는 비교적 규모가 작거나 구조적 위험성이 낮은 작업이 해당되며, 신고 대상의 범위와 기준은 아래와 같습니다.
연면적 200㎡ 미만 또는 3층 미만 건축물
- 기둥, 보, 지붕틀을 각각 3개 이상 해체·수선·변경.
- 내력벽을 30㎡ 이상 해체·변경.
- 미관지구에서 외부 형태(담장 포함) 변경.
- 다가구주택 세대 간 경계벽 변경.
대수선 신고 절차는 아래와 같습니다.
- 신고서 제출
작업 계획서와 설계도서를 관할 관청에 제출합니다. 구조 안전 진단이 필요한 경우, 진단 결과를 포함해야 합니다.
- 검토 및 승인
관할 관청이 제출 서류를 검토한 후, 승인 처리됩니다. 허가 절차와 달리 심사가 간소화되어 비교적 빠르게 진행되며, 승인 후 착공이 가능합니다.
- 착공신고 및 감리(필요 시)
일부 작업은 착공신고와 감리 지정이 필요합니다. 그러나, 허가 대상 건축물보다는 확연하게 요건이 덜 까다롭습니다.
- 공사 완료 및 사용승인
공사가 완료되면 사용승인을 신청하며, 승인이 된 후 건축물을 사용할 수 있습니다.
대수선 허가 대상 건축물에는 신고 대상 건축물보다 상대적으로 크거나 안전에 중대한 영향을 미칠 수 있는 작업이 포함되는데요. 범위와 기준은 아래와 같습니다.
연면적 200㎡ 이상 또는 3층 이상 건축물
- 내력벽 30㎡ 이상 해체·변경
- 기둥, 보, 지붕틀 각각 3개 이상 변경
- 방화벽 또는 방화구획 변경
- 주계단, 피난계단, 특별피난계단 해체 또는 변경
- 외벽 마감재 해체·변경(6층 이상 건물)
대수선 신고 대상과 범위와 기준 등에서 차이를 보이듯이, 허가 절차 단계도 약간의 차이점이 있는데요. 대수선 허가 절차는 다음과 같습니다.
- 설계 및 허가 신청
허가 대상 작업은 반드시 건축사 등 전문가의 설계가 필요하며, 설계도서, 구조계산서 등을 포함한 서류를 관할 관청에 제출해야 합니다.
- 심사 및 허가 승인
관할 관청은 설계와 구조 안정성을 검토한 후, 허가 여부를 결정하는데요. 이 과정에서 허가를 받기까지 신고보다 시간이 오래 걸리며, 경우에 따라 추가 자료 제출을 요구받을 수 있습니다.
- 착공신고 및 감리 지정
허가를 받은 후 착공신고를 해야 공사를 시작할 수 있으며, 공사감리를 지정해 품질과 안전을 관리해야 합니다.
- 공사 완료 후 사용승인
공사가 완료되면 사용승인 절차를 거쳐야 하며, 관할 관청의 점검 후 승인을 받아야 건물을 사용할 수 있습니다.
대수선 작업은 건물 안전과 직결되어 있는 만큼 단순한 공사가 아닌데요. 이에 법적 절차를 무시하고 진행하면 벌금 뿐만 아니라 원상복구 명령까지 받을 수 있어 시간과 비용 모두를 낭비할 수 있습니다.
따라서, 구조 안전 진단과 관할 관청 승인 등을 통해 합법적으로 진행하는 것이 매우 중요합니다. 철저히 준비된 대수선은 의도에 맞게 건축물의 기능과 안전을 높이며, 나아가 사용자의 편의와 만족도까지 크게 개선할 수 있을 것입니다.
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