📢지난 6일, 시공순위 58위의 신동아건설이 법정관리를 신청했습니다. 워크아웃을 졸업한 지 5년 만에 자금난에 처해 또 다시 기업회생절차에 들어가게 된 것인데요. 업계는 신동아건설 사태가 직접적으로 다른 건설사에까지 영향을 미치진 않을 것이라 보고 있습니다. 하지만 신동아건설 자금난의 주 원인으로 꼽히는 지방 미분양 적체 심화와 부동산 PF 등은 건설업계의 전반적인 문제인 만큼 리스크 관리가 무엇보다 중요할 것으로 보이는데요. 이에 정부도 미분양 해소를 위한 여러 정책을 펼치고 있습니다.
금주 인사이트에서는 신동아건설의 법정관리 신청을 중심으로 심화되는 건설업계 미분양·미수금 문제와 이를 해결하기 위한 정부의 노력 등에 대해 살펴보겠습니다.
지난 6일, 대중에게 파밀리에로 잘 알려진 신동아건설이 법정관리를 신청했습니다. 신동아건설은 지난 2010년 워크아웃 신청 후 약 9년 만인 2019년 11월에 워크아웃을 졸업한 이력이 있는데요. 하지만 5년 여만에 다시 자금난에 빠져 기업회생을 신청했습니다.
신동아건설은 워크아웃 졸업 이후 2022년 당기순손실을 제외하고는 계속 흑자를 기록해왔는데요. 2023년엔 별도 기준 매출액 7530억 원, 영업이익 179억 원을 기록, 특히 영업이익은 전년대비 153.1%를 끌어올리기도 했습니다.
하지만 그 당시에도 현금유동성이 좋지 않았고, 프로젝트 진행 시에도 자체 자금을 활용하기 보다는 차입금에 의존해 온 것으로 알려졌는데요. 2023년 연결기준 부채는 약 7,981억원, 자본 약 1,861억원을 기록해 부채비율만 428.7%에 달했습니다. 건설사의 통상적인 부채 비율이 150%대인 점을 감안하면 신동아건설의 부채가 지나치게 높은 상황이었음을 알 수 있죠.
신동아건설이 워크아웃 졸업 5년 만에 다시 경영 위기에 빠진 것은 공사미수금 증가, 분양 실적 저조 등으로 유동성이 악화되면서 대규모 차입금을 상환하기 어려워졌기 때문입니다.
신동아건설이 올해 상환을 앞둔 차입금만 2150억 원에 달했는데요. 그런데 신동아건설이 시공에 참여하던 경남 진주시 신진주역세권 타운하우스와 의정부역 초고층 주상복합 등에서 대규모 미분양이 발생했습니다. 분양 실적이 저조해지면서 현금흐름에 문제가 생긴 것이죠.
또한 공사를 정상적으로 완료하고도 받지 못한 미수금도 상당했던 것으로 알려졌는데요. 2023년 말 기준 신동아건설의 공사미수금은 전년 대비 103.2%나 증가해 2146억 원을 기록했습니다.
이렇듯 유동성에 문제를 겪은 신동아건설은 지난해 12월이 만기였던 약 60억 원 규모의 어음을 막지 못했는데요. 이 어음 상환 실패가 촉매제가 되어 신동아건설이 법정관리를 신청하게 된 것입니다.
신동아건설 관계자는 급격한 자금 사정 악화와 누적된 부채로 인해 더 이상 정상적인 경영 활동을 지속하기 어렵다고 봤으나, 자본잠식 상태가 아니고, 청산가치보다 지속가치가 더 크다고 판단해 법정관리를 신청했다고 말했습니다.
신동아건설 사태를 기점으로 미분양 및 미수금 문제의 심각성이 다시 대두되고 있는데요. 일부 대형사를 제외한 대부분의 중견·중소 건설사도 미분양과 미수금으로 인해 어려움을 겪고 있기 때문입니다.
국토교통부에 따르면 2024년 11월 기준 전국 미분양 주택 수는 6만5146가구로, 전년 동월(5만 7925가구) 대비 12.5%나 늘었는데요. 악성미분양으로 분류되는 준공 후 미분양의 경우도 2023년 11월(1만 465가구) 대비 78.2% 증가한 1만 8644가구를 기록했죠.
전국 미분양 및 준공 후 미분양이 가파르게 늘고 있다고 하지만, 사실 미분양 문제가 심각한 것은 수도권보단 지방입니다. 지방 주택사업의 경우 지방의 중견·중소 건설사가 담당하는 경우가 많은데요. 중견·중소 건설사들은 대형 건설사에 비해 자본이 넉넉지 않은 것이 현실입니다. 그런데 지방 미분양 적체는 갈수록 심화되고, 환율 및 인건비 상승 등으로 원가비용은 계속 늘어나자 경영 악화 위기에 접어든 지방 건설사들이 늘어나고 있죠.
분양 실적이 저조해지면 대금 회수도 어려워질 수밖에 없는데요. 현금흐름이 막힌 상황에서 차입금 상환이 도래한다면 정상적인 경영이 힘들어질 수밖에 없죠.
또한 미청구공사액이 증가한 것도 건설업계의 근심 중 하나입니다. 미수금 문제는 신동아건설 뿐만 아니라 건설업계 전반적으로 문제가 되고 있는데요. 최근에는 DL건설이 미수금 문제로 공사를 중단한 일이 있었습니다.
평택 화영지구의 도로 및 상수도 기반시설 조성 공사를 진행하던 DL건설은 170억 원의 공사비가 지급되지 않자 지난 10일 공사를 중단하는 초강수를 뒀는데요. DL건설 측은 조합이 3월에 미수금을 지급하겠다고 했으나, 이미 여러 차례 공사비 지급이 미뤄져 더 기다릴 수 없는 상황이라 이러한 결단을 내렸다고 설명했습니다.
미청구공사액이 증가하는 것은 특히 중소형 건설사들에게 더욱 타격이 큰데요. 대형사야 해외수주나 사업성이 높은 수도권 프로젝트를 선별 수주할 여건이 되나, 중소형 건설사의 경우 국내 사업, 그중에서도 지방 사업을 위주로 수주하기 때문입니다.
미분양 및 미수금으로 인한 문제는 지난해부터 계속되어왔는데요. 하지만 상황이 장기화되고, 정치적 불안정성이 커졌는 데다 지난 16일 한국은행이 금리 동결을 발표하는 등 삼중고가 겹치면서 경영난을 겪는 건설사들이 많아진 것으로 보입니다.
실제로 키스콘에 따르면 올 1월 첫째 주(1월 1일~8일)에 접수된 건설사 폐업신고는 111건에 달하는데요. 2024년과 2023년의 1월 첫째 주 폐업 신고가 각각 93건, 73건이었던 것을 감안하면 건설업계의 위기가 심화되고 있음을 알 수 있죠.
물론 이 111건의 폐업신고 중에는 일부 업종만 폐업했거나, 업종 및 주력분야를 변경한 경우도 포함되어 있긴 하지만, 상당수가 사업포기를 이유로 폐업을 신고한 것이었는데요. 상황이 이렇다 보니 정부에서도 세제 혜택, 등 미분양 해소를 위한 다양한 정책을 내놓고 있습니다.
정부는 올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양 주택을 구입할 경우 양도·종부세를 산정할 때 1세대 1주택 특례를 적용하기로 했습니다. 이 특례의 골자는 이미 1주택을 소유하고 있는 자가 지방 악성 미분양 아파트나 인구 감소 지역의 주택을 추가로 구입한다 해도 여전히 1주택 자로 간주하겠다는 것인데요. 그리하여 실질적으로는 다주택자여도 1주택자가 받을 수 있는 세제 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
해당 특례가 적용될 경우 최소 수백만 원, 최대 수억 원의 세금을 절세할 수 있을 것으로 보이는데요. 그러나 일각에서는 이번 특례가 지방 미분양 해소에 실질적인 도움이 될 지는 미지수라는 의견도 나옵니다. 단순히 세제 혜택만으로 지방 부동산 수요를 자극하기는 부족하고, 실제로 투자 가치가 있다는 판단이 서야 미분양을 해소할 수 있다고 보는 것이죠.
하지만 정부는 지방 1세대 1주택 특례 관련 민원이 많았던 만큼 이번 특례로 지방 부동산 매입 부담이 줄어 지방 미분양 해소에 도움이 될 것이라 내다봤습니다.
또한 정부는 CR리츠 혜택을 강화할 계획인데요. CR리츠가 지방 미분양 주택을 구입할 경우 주택도시보증공사의 모기지보증 한도를 감정가 60%에서 70%로 확대할 방침입니다.
이 같은 지원책이 작동하지 않을 경우, 정부는 악성 미분양 주택을 LH가 매입하는 방안도 추진할 계획인데요. LH가 악성 미분양 주택을 구입해 이를 임대주택으로 활용할 것으로 보입니다.
미분양으로 인한 분양 실적 감소, 미수금 증가 등은 신동아건설 뿐만 아니라 대부분의 건설사들이 공통적으로 겪고 있는 문제인데요. 그렇다 보니 신동아건설을 시작으로 건설사 줄도산이 있지는 않을지 우려가 짙어지고 있습니다. 장기화되느 건설경기 침체를 이겨내기 위해 정부 차원에서는 규제 혁파 등으로 지방 건설사의 경영 부담을 완화해주는 정책을 펴고, 건설사도 사업성 평가를 보다 철저하게 진행하는 등 리스크 관리에 힘을 써야할 시점인 것 같습니다.
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