건설정보 / 산군 인사이트 2024.02.29

부동산 PF 위기 : 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크

📢 부동산 경기 악화가 심화되며, 호황기 신탁사의 효자 노릇을 톡톡히 했던 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 사업 리스크가 커지고 있는데요. 분양률 저하로 대금을 받지 못하는 것도 문제지만, 만약 책임준공형 관리형 토지신탁 사업에 참여한 시공사가 부동산 PF로 자금 유동이 어려워 부도에 이르는 경우, 해당 사업장의 책임준공 의무를 신탁사에서 이행해야 하기 때문에 위험 요소는 곳곳에 포진해 있습니다. 금주 산군 인사이트에서는 부동산 PF 위기 상황 중 하나인 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크에 대해 알아보겠습니다.

1. 부동산 PF – 책임준공형 관리형 토지신탁이란?
1-1) 토지신탁
1-2) 차입형 VS. 관리형 토지신탁
1-3) 책임준공형 관리형 토지신탁

2. 부동산 PF – 책임준공형 관리형 토지신탁과 위기 상황
2-1) 신탁사의 위기
2-2) 분양에 성공해도 곤란한 경우가 있다?
2-3) 오히려 시공사에게 불리한 계약인가?

1. 부동산 PF - 책임준공형 관리형 토지신탁이란?

최근 논란이 되고 있는 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 리스크에 대해 분석하기에 앞서, ‘책임준공형 관리형 토지신탁’이 무엇인지를 짚고 넘어갈 필요성이 있는데요. 아래에서 어떤 개념인지 알아보겠습니다.

1-1) 토지신탁

토지신탁이란 토지 소유자가 토지 위에 건물을 세우는 등 개발을 진행하고 싶지만, 사업을 진행하기 위한 유동자금이 부족할 경우 신탁사에 토지를 위임하여 사업을 진행하는 방식을 가리킵니다. 신탁회사는 토지 소유자로부터 토지를 신탁 받아 개발계획 수립을 시작으로 건축물 분양 및 임대까지 사업의 전 과정을 수행하게 되는데요. 분양 대금 등의 수익이 발생하면 토지 소유자, 시공사 등 사업 참여 주체들에게 배분합니다. 이 과정에서 신탁사는 수수료를 취해 수익을 내게 되죠.

1-2) 차입형 VS. 관리형 토지신탁

토지신탁은 사업 과정에서 필요한 자금조달 등 실질적인 사업 시행 주체가 누구인지에 따라 ‘관리형’과 ‘차입형’ 등으로 구분할 수 있는데요. 신탁사가 실질적인 사업 주체로서 사업을 진행하는 것을 ‘차입형 토지신탁’이라고 하며, 수수료가 상대적으로 높은 대신 신탁사 자체적으로 사업 자금을 부담하고 사업의 전 과정을 주체적으로 수행합니다.

반면, ‘관리형 토지신탁’의 경우에는 신탁사가 사업의 ‘법적인’ 시행주체만을 맡게 되는데요. 사업에 필요한 자금 조달 등의 실무적인 부분을 위탁자 또는 시공사가 진행하게 됩니다. 그런데 이때, 시행사가 수수료율을 부담하면서 신탁사를 사업에 끌어들이는 이유는, 시행사만의 신용으로는 자금 조달이 쉽지 않기 때문입니다. 이 과정에서 ‘책임준공형 확약’이 더해진 관리형 토지 신탁 상품이 탄생하게 되는데요. 아래에서 알아보겠습니다.

1-3) 책임준공형 관리형 토지신탁

‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 상품을 주로 이용하는 것은 자본력이 약한 중소형 건설사들인데요. 중소형 건설사들은 신용도가 상대적으로 낮아 단독으로 사업을 진행할 만한 자금 조달이 어렵습니다. 그래서 신탁사에 수수료를 배분하고 신탁사는 약정된 날짜까지 책임지고 반드시 건축물을 완공하겠다는 ‘책임준공확약’을 통해 신용도를 보충하며 자금을 조달하게 되죠.

통상적으로 제2금융권의 금융사들이 대주단을 구성하고, 신탁사는 대주단에 책임준공 확약을 제공합니다. 대주단은 신탁사의 신용과, 책임준공확약을 담보로 시행 주체에 프로젝트파이낸싱(PF)를 공급하는 구조인데요. 이때, 신탁사가 대주단에 ‘책임준공’을 확약한다는 것은 시공사가 준공 의무를 이행하지 못하더라도 신탁사에서 책임지고 다른 시공사를 구해서라도 약정된 기간 내에 준공을 약속한다는 의미입니다. 그런데 만약 신탁사가 책임준공 의무를 다하지 못하게 되면, PF 대출 채무가 신탁사로 넘어오는데요. 이때 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 리스크가 발생합니다.

2. 부동산 PF - 책임준공형 관리형 토지신탁과 위기 상황

2-1) 신탁사의 위기

지난 2021년, 부동산 활황이 절정이던 시기 신탁사가 수주한 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 사업장의 만기가 올해 대거 돌아오는데요. 신탁업계 관계자는 올해 만기가 돌아오는 사업장만 해도 100여곳이 훌쩍 넘을 것이라고 언급했습니다. 다만 문제가 되는 것은 사업장이 쌓여 있는 것과 반대로 사업장 분양률이 저조하다는 것이죠. 분양대금이 들어와야 사업자금을 충당할 수 있는데, 그렇지를 못하니 재무 안정성이 악화되며 악순환이 발생합니다.

이러한 부동산 신탁사들의 위기 상황이 결국 수면 위로 떠올랐는데요. 얼마 전, 한국신용평가가 한국토지신탁에 대한 신용등급을 기존 ‘A(부정적)’에서 ‘A-(안정적)’으로 조정했습니다. 책임준공형 사업 진행 과정에서 신탁사 자금이 투입될 가능성과, 차입형 사업에서의 신탁사 자본금 확대 가능성을 모두 높게 본 것인데요. 모두 신탁사 손실로 돌아올 수 있기 때문에 재무 안정성이 우려된다는 것입니다. 실제로 지난해 국내 주요 부동산신탁사 14곳의 연간 당기순이익 총합은 전년도인 2022년(6426억원) 대비 61.2% 급락한 2491억원으로 집계되었는데요. 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁, 한국자산신탁 3곳을 제외하면 전부 당기순손실을 기록했으며, 지난해 당기순이익을 내었던 KB부동산신탁과 교보자산신탁 또한 손실 전환했습니다.

이러한 상황에 금감원에서는 신탁사 관련 PF리스크 대응에 나섰는데요. 지난 1일 금감원은 14개 부동산 신탁사 CEO를 소집해 간담회를 개최하고 부실 우려 사업장에 대한 건정성 모니터링을 강화하겠다고 밝혔습니다. 특히 분양실적이 다소 부진한 지역의 사업장이 집중 모니터링 대상이 될 것으로 전망됩니다.

한편, 최근 시공사의 자금난으로 신탁사에서 추가 투입한 자금을 회수하지 못한 경우가 발생했는데요. 코람코자산신탁은 ‘부산 범천동 오피스텔’, ‘창원시 진해구 용원동 오피스텔’ 사업 등에서 시공사 자금난으로 사업비를 추가 투입했으나, 분양 대금은 대주단의 대출 금액이 상환이 우선이라는 법원 판결 하에 약 550억원대의 손실이 불가피해졌습니다. 이러한 소송 결과에 대해 업계 관계자들은 사업이 실패하면 대주단과 시공사는 대출금과 공사비를 모두 가져가지만, 모든 손해는 신탁사가 떠안아야 한다고 주장했는데요. 이에 더이상 책임준공 의무가 들어간 사업을 수주하지 않고 있다면서 수수료에 비해 리스크가 너무 과하다는 의견을 내놓았습니다.

2-2) 분양에 성공해도 곤란한 경우가 있다?

최근 발생하는 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 리스크는 단순히 분양률이 낮기 때문에 생긴 문제는 아닌데요. 분양률이 높은 경우에도 시공사 사정으로 책임준공 확약을 지킬 수 없을 경우에도 발생합니다.

지난해 법정관리에 들어간 대우조선해양건설 일부 사업장의 경우, 오히려 분양을 성공적으로 마무리한 탓에 문제가 커졌는데요. 분양 계약을 파기할 경우, 해당 사업장을 관리하는 신탁사가 수분양자에게 계약금을 2배 물어줘야 하기 때문입니다. 이 경우 공사를 마무리하는 것이 우선인데요. 하지만 다른 시공사가 공사를 이어서 마무리하는 경우에도 대우조선해양건설의 브랜드를 사용해야 하기 때문에 대형 건설사는 관심이 없고, 중소·중견 건설사의 경우는 ‘갑’의 위치에서 계약을 체결할 수 있어 신탁사에게 추가 금액을 요구하기도 했습니다.

대우조선해양건설의 경우에서, 시공사 부도의 경우 분양률과 상관없이 신탁사는 책임준공 리스크에 직면하게 된다는 것을 알 수 있었는데요. 이는 최근 부동산 PF, 경기 악화 등으로 부도가 늘어나고 있는 중소·중견 건설사의 상황과 연결지을 수 있죠. 따라서 책임준공형 관리형 토지신탁 상품의 최대 리스크는 ‘책임준공 확약’의 완수 여부라고 볼 수 있겠습니다.

💡위 내용은 인베스트 조선의 ‘늘어나는 건설사 부도…’분양 성공’에도 곤란한 신탁사’ 기사 내용을 발췌 및 요약한 것으로, 자세한 내용은 전문을 확인하시길 바랍니다.

2-3) 오히려 시공사에게 불리한 계약인가?

그런데 일각에서는 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 상품이 오히려 중소·중견 건설사들을 부도 위기로 내몰고 있다는 지적도 나오고 있는데요. 신탁사가 신용을 담보하고, ‘책임준공 확약’을 대주단에 제공하여 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받아오는 구조에서 가장 핵심인 ‘책임준공’ 리스크가 시공사에게 전가되는 경우가 많다는 것입니다.

기존 구조대로라면 ‘책임준공’ 의무는 신탁사에서 대주단에게 제공하는 것으로, 책임준공 리스크는 신탁사 측에서 지게 되는데요. 신탁사에서 상대적으로 ‘을’ 위치에 있는 중소·중견 건설사를 대상으로 계약서에 책임준공 미이행 시, PF 채무를 함께 져야 하는 조항을 포함하는 경우가 생기며 ‘책임준공’ 리스크가 시공사 쪽으로 넘어오는 것입니다.

한국주택협회에 따르면, 중소·중견 건설사들이 건설노조 파업 등 불가항력 사유로 책임준공을 이행하지 못한 경우에도 신용보강, 채무 인수를 요구받았는데요. 최근 한국건설산업연구원의 시공능력평가 순위 40~600위 건설사 대상 부동산 신탁사 참여 PF 사업장 분석에서도, 신탁사가 참여한 70개 사업장 가운데 62곳에서 ‘책임준공 기한을 지키지 못할 경우 시공사가 페널티를 감수한다’는 조건으로 채무 인수 약정을 체결했다고 합니다. 이 중 11곳에서는 이미 채무 인수가 발생했죠.

💡위 내용은 문화일보의 ‘책임준공형 신탁, 현대판 ‘노예계약’’ 기사 내용을 발췌 및 요약한 것으로, 자세한 내용은 전문을 확인하시길 바랍니다.

앞에서 다룬 3가지 케이스를 근거로 최근 발생하고 있는 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 리스크는 단순 분양 악화의 문제가 아닌, 시공사와 신탁사 양측의 사정이 복잡하게 얽힌 문제로도 볼 수 있다는 결론이 나오는데요. 물론 가장 근본적인 원인은 부동산 경기 악화입니다. 부동산 경기가 좋아진다면 시공사가 부도 등 사정에 따라 공사를 중단할 일도, 좋은 수익률을 내던 책임준공형 관리형 토지신탁 상품이 역으로 신탁사의 짐이 될 일도 없겠죠. 다만, 위 케이스 분석을 통해 현 사태를 흑백 논리가 아닌 보다 다면적인 시각에서 바라볼 수 있는 기회가 될 수 있을 것입니다.