📢 최근 원희룡 국토교통부 장관은 미분양 물량을 10만 가구까지 예측하고 있다고 발표했는데요. 현재 부동산시장의 분양가와 호가가 주변시세나 매수자들의 기대보다 여전히 높은 상황이라고 덧붙였습니다. 소비자 관망세를 유지하면서 미분량 물량 증가 사태는 당분간 지속될 것으로 전망하는 가운데 주택시장 경착륙에 대한 우려가 커지고 있습니다. 오늘 산군인사이트에서는 주택시장 경착륙에 대한 우려와 건설업계 동향을 알아보도록 하겠습니다.
목차
1. 국내 주택시장 경착륙 우려
2. 건설업계 동향
2-1) 금융권
2-2) 건설사
2-3) 시행사
5일 KB금융그룹이 발간한 KB 부동산 보고서에 따르면, 2021년 9월을 기점으로 주택매매거래량이 감소하면서 주택 경기 하락 조짐이 보였는데요. 수요 위축에도 불구하고 높은 가격과 본격화된 금리 인상으로 인해 지난해 주택수요가 크게 감소하면서, 주택매매가격이 급격히 하락했죠. 하락폭이 확대되면서 2022년 주택매매거래량은 전년 대비 50% 감소한 것으로 드러났습니다. 주택시장이 단기간 급락할 경우 가계부채 부실과 건설사 부도 및 금융권 리스크 등 주택시장 악순환이 야기되는데요. 최근 언론에서 특정 아파트 단지 가격 폭락과 미분양 물량 증가 등 주택시장 급락 이슈가 늘어나면서 우려가 확산되고 있습니다.
◾ 미분양과 자금시장 경색
전국에 걸쳐 청약시장에서 미분양 아파트는 지난해에만 5만 호 증가했는데요. 미분양 아파트 증가로 건설사의 공사비 회수가 불투명해져, 결과적으로 건설사에게 자금을 공급한 금융권까지 영향을 받는 상황입니다. 분양 상품 수주 등 안정적인 공사비 확보가 가능한 사업이 급감함에 따라, 건설투자 또한 대폭 감소하여 중견/중소건설사 및 영세 건설업체들은 자금조달난을 피하지 못하고 있습니다.
최근 미국 SVB 파산 사태가 발생하면서 국내 부동산 PF 부실 우려가 재조명되고 있습니다. 제2금융권과 중소 건설사를 중심으로 위험이 크며, 일부는 구조조정이 불가피할 것 같은데요. 유동화 시장 경색 및 부동산 시장 불황에 따라 건설사의 부채위험이 자금을 지원한 금융권으로 전이되고 있는 단계입니다.
금융권 PF대출 규모 및 연체액에 대해서는 지난 2월 산군인사이트에서 언급한 바 있습니다. 2월 금융감독원 자료에서 지난해 9월을 기준으로 부동산 PF 대출 연체 잔액이 1조 원을 돌파한 것이 드러났었죠. 전년대비 2배 이상 늘어나면서 부동산시장 침체의 여파가 금융시장까지 확산될 것이라는 우려가 증폭했는데요.
특히 증권사와 저축은행에서 연체 잔액이 크고, 연체율 또한 높게 나타났었죠. 은행권의 연체율이 0.03%인 것에 비해 비은행권은 대체로 높은 연체율을 보이고 있습니다. 23일 한국은행 금융안정 상황 보고서에 따르면 비은행권 부동산 PF 익스포저는 115.5조 원에 이르렀는데요. 흔히 부동산PF 익스포저란 PF대출(시행사 등에 대한 대출)과 PF채무보증(PF대출, PF ABCP 등에 대한 신용보강 등)을 말하죠. 금융당국은 잠재 리스크가 우려됨에 따라 PF 사업 리스크와 건설사 유동성 상황 등을 집중 점검하는 등 선제적 관리 의지를 밝혔죠.
또한 정부가 최근 주택도시보증공사(HUG)의 부동산 PF보증을 확대하고 5조 원 규모의 미분양 PF보증 신설을 조기 시행함에 따라, 금융권에서는 HUG(주택도시보증공사)와 HF(주택금융공사)의 PF 보증부 대출만 선호하는 경향이 두드러지고 있습니다.
지난해 시공능력평가 10위 내 대형 건설사들의 실적이 확대됐음에도 불구하고, 신용평가 등급은 하향 또는 부정적 전망이 증가한 것으로 드러났습니다. 대형건설사의 수익성 및 안정성이 하락하여 실제 등급이 하향될 가능성이 크다는 의미인데요.
올해는 주택시장 리스크와 미분양 위험을 대비해 선별적으로 수주에 나서고 있습니다. 주요 건설사들은 안정적으로 공사비 회수가 가능한 재건축·재개발 등 도시정비사업 수주를 확보하고 있는데요. 또한 주택 편중을 벗어나 원전·플랜트·친환경 등 사업 다각화를 추진하고 있습니다.
한편 은행과 증권사들이 대형 건설사들을 위주로 PF 지원 의지를 드러내고 있는데요. 중소·중견 건설사와 지방건설사는 자금조달난으로 기존 현장을 마무리 짓기도 어려운 상태이기 때문에 추가 수주를 주저하고 있습니다. 이와 같이 신용등급 A 미만의 건설사들은 자금조달 금리가 연 10%에 가까운 고금리로 책정되거나 이자부담은 덜어주는 만큼 높은 수수료를 부담해야 하는 상황인데요.
6일 부동산업계와 금융권에 따르면 다음달 가동할 「PF 대주단 협약」 에서는 신용등급 A 미만의 건설사 중심으로 대출 연장 및 자금 지원이 이뤄지도록 유도할 계획이라고 발표했습니다. 일각에서는 건설시장이 경제 규모에 비해 과잉시장이라는 분석도 나오고 있는데요. 대주단 협약 관련 회의 참석자들은 부동산 PF 부실이 부동산 PF 시장과 관련한 시스템 문제로 보긴 어렵다는 판단 하에 건설사의 자구 노력을 전제하고 장치를 마련했습니다.
시행사는 부동산사업 주체로서 대주단에게 자금을 조달받고 사업 전반을 관리합니다. 대주단과 본PF가 승인되기 전 브릿지론을 받고 이자를 내는데요. 지난해 추가 이자와 수수료를 감당하지 못한 시행사들이 연체 이자를 내면서 대부분 6개월 연장됐죠. 건설업계는 4월부터 브릿지론 연장 만기가 다가오면서 재연장 이슈가 생길 것이라 보고 있습니다.
시행사들은 본PF 전환이나 브릿지론 재연장을 해야 하는 입장인데요. 금리 상승 및 공사비 인상을 반영해 본PF 전환이 쉽지 않고, 브릿지론 재연장은 높은 금융비용 감당해야 합니다. 그러나 시행사의 부족한 자금력으로 대주단은 ‘이자후불제’까지 고려하고 있는데요. 이런 대처가 부실을 악화한다는 진단도 나오고 있습니다. 사실상 브릿지론 프로젝트들은 기한이익상실(EOD)이 현실화되고 있는 상황입니다.
*브릿지론이란 시행사가 토지를 매입하거나 회사 운영 자금으로 사용하기 위해 제2금융권 등에서 빌리는 대출 상품을 말한다. PF대출로 이어질 수 있는 다리(bridge) 역할을 하는 대출(loan)이어서 브릿지론이라고 한다.
*본PF란 공사착공 이후에 이루어지는 PF 대출. 본PF를 통해 브릿지론을 상황하고 기타 재원을 충단하는 식이다.
*기한이익상실(EOD) 채권자가 채무자의 신용위험이 커졌다고 판단하면 대출만기 이전에라도 남은 채무를 일시에 회수할 수 있는 권리로 채권자가 채무자에게 빌려준 대출금을 만기 전에 회수하는 것.
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