공사비 인상으로 인한 정비사업 갈등과 현 제도

📢 공사비 인상과 관련하여 시공사와 조합원의 의견 차로 인해 착공이 지연되거나, 진행 중인 공사가 중단되는 사례가 크게 늘고 있습니다. 지난해 재개발·재건축 사업의 뜨거운 감자였던 ‘둔촌주공’ 사업 지역 또한 이 공사비 증액으로 인한 갈등으로 약 6개월간 공사가 중단되는 이슈가 있었죠. 오늘 비즈인사이트에서는 공사비 인상으로 인한 정비사업 갈등과 현 제도에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 공사비 인상과 갈등

  1-1) 공사비 인상

  1-2) 갈등 빚는 정비사업장

2. 공사비 검증 제도

1. 공사비 인상과 갈등

1-1) 공사비 인상

시공사가 공사비 증액을 요청하는 이유는 간단합니다. 자잿값과 인건비의 상승, 그리고 높은 금융 이자 비용이 그 이유입니다. 지난 13일, 한국은행이 기준금리 0.25%P 인상하면서 7연속 금리 인상을 단행했는데요. 대한상공회의소에서는 한은이 금리 0.25%P 인상 시 기업들의 대출 이자 부담은 2조 원가량으로 늘어난다고 분석했습니다. 2021년 7월 당시 0.5%였던 기준금리와 2023년 1월 현재의 3.5% 기준금리를 비교했을 때, 그 사이 증가한 이자 비용은 가히 상상하기도 힘든 금액입니다.

이러한 고금리 기조로 인해 시공사에서는 부담해야 하는 금융 비용이 지속해서 늘어나는 데다, 인건비와 자잿값 또한 오른 상태라 공사비 증액은 어쩔 수 없다는 입장입니다. 반면 조합원의 입장은 경기 불황 속 추가 분담금이 증가하는데 반감이 있을뿐더러, 주택 시장이 침체되면서 완공 후의 미분양 리스크까지 존재해 공사비 증액에 쉽게 합의하기도 어려운 상황이죠.

1-2) 갈등 빚는 정비사업장

공사가 중단된 현장으로는 방배 센트레빌프리제가 있습니다. 해당 사업은 동부건설이 2019년 8월 수주한 신성빌라 소규모 재건축 사업인데요. 올해 10월 입주 예정이었으나 공사 진행률 40% 수준에서 공사 중단 결정을 내렸습니다.  이외에도 신반포3차·경남아파트 재건축 단지, 공덕1구역 재개발구역 등 공사비 증액으로 인한 갈등을 빚는 현장이 다수 발생하고 있습니다.

2. 공사비 검증 제도

공사비 검증제도는 시공사가 조합원들을 상대로 공사비를 부당하게 높이는 것을 방지하고자 2019년 도시정비법 개정과 함께 도입된 제도인데요. 공사비 증액과 관련해 시공사와 조합원 간의 의견 차가 다수 발생하자 이 공사비 검증제도를 이용하는 사업장이 증가하고 있습니다. 일반적으로 토지등소유자 또는 조합원의 20% 이상 요청하는 경우 사업시행자(시공사)가 의무적으로 한국부동산원 또는 한국토지주택공사에 공사비 검증을 받도록 되어있죠. 문제는 이 공사비를 검증하는데 상당한 시간이 소요될 뿐만 아니라, 검증 결과를 두고 또 다시 이견 차가 발생하는 경우 더 많은 시간이 소요된다는 것인데요. 2019년 본 제도가 도입된 이후 2022년 7월까지 진행되었던 54건의 사례에서 최초 시공사의 공사비 증액 규모는 4조 6814억 7400만 원이었습니다. 그러나 한국부동산원의 검증 후 적정액 총합은 3조 4887억 2900만원으로, 약 1조 2000억 원의 격차가 발생한 것이죠. 이렇게 시공사의 책정 금액과 한국부동산원의 검증 금액에서 큰 차이가 발생하면서, 시공사와 조합 간의 신뢰가 훼손되는 일도 적지 않습니다. 또 검증 금액을 반드시 반영해야 한다는 강행 규정이 마련되어있지 않아 시공사가 검증된 공사비를 받아들이지 않는 경우, 협상이 더 늦어지게 됩니다.

오는 2월 진행될 FOMC 정례회의에서 미국의 기준금리 인상 폭이 결정되는데요. 이러한 상황에서 미연준과의 기준 금리 격차를 줄이기 위한 한은의 금리 인상 기조는 유지될 가능성이 높습니다. 공사가 지연될수록 시공사뿐만 아니라 입주민들의 금융 비용 부담 또한 가중되는 상황이기에, 정부적 차원에서 공사비 인상에 대한 확실한 가이드라인이 필요하다고 전문가들은 말합니다. 더불어 조합원의 경우 전문가인 시공사를 상대로 공사비 협상을 이어나가기 힘든 부분도 문제로 지적되고 있는데요. 결론적으로 불가피한 공사비 인상을 인정하면서도 합리적인 수준의 공사비 증액 협의를 위해서는 증액에 대한 명확한 제도, 공공기관의 뒷받침이 필요할 것으로 보입니다.