📢 한국은 올해 말 고령 인구 1000만명을 눈앞에 두고 있으며 초고령사회(65세 이상 인구 비율 20% 이상)에 진입합니다. 이에 고령 인구를 대상으로 하는 ‘실버 산업’이 주목받고 있는데요. 건설업계에서는 개중 가장 대표적인 사업인 ‘실버 타운’이 다시금 인기를 끌고 있습니다. 건설업계의 이러한 움직임에 발맞춰 정부에서도 시니어 주거시설에 대한 스탠스를 바꾸고 지원에 들어갔는데요. 한편, 미국, 일본 등 이미 고령화 사회에 진입한 선진국들의 경우 적극적으로 실버 산업에 뛰어든 상태로, 시니어 주거시설도 제각기 발전하고 있어 선행 사례로 참고할 필요성이 있어 보입니다. 금주 산군 인사이트에서는 최근 노령화 인구 증가에 따른 국내 시니어 주택 현황을 해외 사례와 비교해보겠습니다.  

목차

1.시니어 주택 재유행

  1-1) 舊 > 新사업 : 시니어 주택

  1-2) 업계 의견

2.해외 사례

  2-1) 공공 지원형

  2-2) 민간 지원형

  2-3) 지역 단위 시니어 주택

1. 시니어 주택 재유행

1-1) 舊 > 新사업 : 시니어 주택

20여 년 전, 국내에서도 시니어 주택이 각광받던 때가 있었는데요. 늙어서 ‘물 좋고 공기 좋은 곳’에 살아야 하지 않겠냐는 바람에 전원형 시니어 주택이 우후죽순 지어졌지만, 실상은 오지에 있어 도시 서비스와 유리된 ‘감옥’같다는 악평을 받았죠. 게다가 당시 건설사들이 마구잡이로 분양한 후 정작 운영에는 손을 놓아버렸고, 분양사기 등의 문제가 발생하며 노년에 전재산을 잃었다는 뉴스가 쏟아지자 정부에서 분양에 제한을 걸었고, 시니어 주택시장은 몰락의 길을 걸었는데요. 현재는 정부에서 운영하는 저소득층 대상 공공주택과 민간에서 운영하는 초고가 시설로 양극화된 상황입니다.

그런데 2020년 이후 고령화가 급격히 진행되며 ‘고령화 시대’에 대한 논의가 본격적으로 수면 위로 떠오름과 동시에, 20년전에 비해 상대적으로 풍족해진 최근 노년층의 경제 상황이 주택 시장의 침체와 맞물려 수요와 공급이 쌍방으로 충족되는 것처럼 보였는데요. 마침 신사업의 필요성이 대두되던 시기였고, 건설사에게는 블루오션과 같은 시니어 주택시장은 매력적으로 보일 수밖에 없었죠. 다만, 이러한 건설사의 행보가 모든 수요를 충족한 것은 아니었는데요. 정부의 각종 규제로 인해 수익성이 나기 쉽지 않았던 시니어 주택사업은 주로 부유층을 타겟으로 시장이 형성되었고, 수십억 단위 초고가인 프리미엄 상품 위주로 실버타운이 생겨났습니다. 이에 저소득층이 아니라 공공 지원을 받을 수 없고, 초고가의 프리미엄 단지에 가기엔 경제력이 부족한 중산층들은 갈 곳이 없다며 중산층 대상 시니어 주거지원시설의 필요성을 주장하고 있는 실정입니다. 이같은 요구를 포착한 건설사들은 정부의 지원이 필요하다고 주장하고 있는데요. 이어서 살펴보겠습니다.

1-2) 업계 의견

업계에서는 양극화된 시니어 주택시장을 중산층 등에 대중화하려면 정부에서 부지와 세제 혜택 등 지원이 필요하다는 주장이 나오고 있는데요. 현재는 노인들이 입주비를 내기 때문에 노인복지주택이 영리 시설로 규정되어 지원이 적었죠. 그러나 시니어 주택을 부유층의 전유물이 아닌 전 계층으로 확대하기 위해서는 시니어 주택의 공익적인 면에 주목해 부지 비용과 건축비 등 투자 비용을 감안한 추가적인 지원이 필요하다는 것입니다.

정부에서는 업계의 이러한 요구에 따라 시니어 주택 활성화에 나섰습니다. 지난 3월 중앙 정부에서는 2015년 이후 막혀 있던 분양형 시니어 주택제도를 다시 도입하고, 민간 사업자 진입을 어렵게 하는 제도를 개선하겠다고 밝혔는데요. 이후 임대만 가능하던 시니어주택을 89개 인구감소지역 한정으로 분양 허용했습니다. 정부의 이러한 행보에 대한 반응은 엇갈리고 있는데요. 수입이 많지 않은 노년층에겐 분양형이 부담이 적다며 환영함과 동시에 의료시설 접근성이 좋은 수도권 내에 인구감소지역은 겨우 4개 군에 불과해 수요를 감당하기엔 부족하다는 지적이 있었죠. 더불어 일각에서는 앞서 분양형 시니어주택이 폐지되었던 이유인 분양사기 등의 문제가 재발하지 않도록 예방 대책을 마련하는 것이 우선이라는 목소리도 나왔습니다.

2. 해외 사례

일본, 미국을 비롯한 선진국들은 일찍이 고령화사회에 진입하여 시니어 주거시설이 자리잡고 있습니다. 주택도시보증공사의 ‘고령자 서비스결합주택 공급의 해외사례와 시사점’ 연구에 따르면, 이렇게 고령자의 소요를 충족시키는 것이 목적인 주거지원시설은 지원의 주체에 따라 민간과 공공 지원형으로 구분할 수 있습니다.

2-1) 공공 지원형

복지영역에서 정부의 개입이 두드러지는 스웨덴, 독일 등의 유럽국가들의 경우 시니어 주거정책에서도 유사한 특성이 드러납니다. 우선, 독일은 공공과 민간이 균형을 이루며 노인의 지원 필요 정도를 기준으로 구분한 복합주거지원시설을 형성하고 있는데요. 독립적인 생활이 가능한 노인부터 요양이 필요한 노인까지 한 단지 내에서 장소만 옮겨 복지/의료 서비스를 지속적으로 지원받을 수 있다는 것이 특징이죠.

스웨덴과 네덜란드는 공공 주도로 시니어 주거사업을 지원하고 있는데요. 스웨덴의 서비스주택은 지원을 필요로 하는 모든 고령자에게 제공되고 있으며, 자립 생활에 안전하지 않은 고령자의 경우 소규모 개인 아파트와 넓은 공동생활공간으로 구성된 서비스주택이 제공됩니다. 이런 구조를 통해 사각지대 없이 최대한의 건강관리 서비스가 구축될 수 있었죠. 한편, 네덜란드에는 치매 노인을 위한 혁신적인 ‘호그백 마을’이 있는데요. 국가에서 비용을 부담하여 치매 노인이 ‘케어 팜’에서 일하고 시간을 보내는 것을 치유, 재활 서비스로 인정해 치매 노인이 각자 생활양식을 유지하며 살아갈 수 있는 마을이 되었습니다.

2-2) 민간 지원형

반면, 미국과 일본 등은 민간이 주도하여 서비스를 공급하고 있는데요. 정부에 의한 공급보다는, 주로 민간에 의해 제공되는 미국의 고령자 돌봄체계는 기본적으로 ‘지역 거주’에 기반한다는 점이 가장 큰 특징입니다. 노인들이 원래 살던 지역을 떠나지 않고 실버타운에 입주할 수 있도록 대규모 주거홈이 형성되고 있으며, 주로 ‘마을 형태’이죠.

출처 : 주택도시보증공사

베이비부머 세대로 2050년까지 노인인구가 급증할 것으로 예상되는 미국은 중앙정부의 고령화담당기관 아래로 지역사회거주관리국을 통해 고령자 돌봄서비스 체계를 구축하고 있는데요. 장기돌봄제도에 편입되어 있는 고령자 서비스결합주택은 전문적인 병원 서비스보다는 일상적인 돌봄에 적합하며 기본 서비스비용의 일부를 장기요양보험으로 충당합니다. 또한, 기본 서비스에 포함되어 있지 않은 일부 서비스들은 추가 비용을 지불해 이용할 수 있으며 위와 같은 전달 체계를 따르고 있죠. 그 규모는 적게는 4개 침대, 많게는 100개 이상까지 매우 다양하며 80% 이상이 민간 주체로 운영되고 있습니다. 대표 사례로 애리조나주의 ‘선시티’가 있는데요. 8천만 평 이상의 대규모 대지에 비영리 단체가 운영하는 종합병원 등의 공공시설을 중심으로 55세 이상의 노인이 입주가능한 1만35000개의 주거홈이 전원도시를 이루고 있습니다.

일본의 경우는 이미 초고령 사회에 진입한 만큼, 사회 각 영역에서 시니어 주거시설에 대한 관심이 상당한데요. 정부는 관련 법안을 마련해 지역기반의 생활지원서비스가 원활히 작동할 수 있도록 지원 및 관리하며 대부분은 민간의 영리기업이 맡아 운영하는 구조입니다.

출처 : 주택도시보증공사

또한, 현재 부동산, 버스회사, 보험사 등 다양한 주체가 시니어 주거시설을 운영하는 중인데요. 50세대 소형부터 대형 ‘유료 노인홈’까지 폭넓은 규모에, 자체 브랜드 내에서도 고급형, 중급형을 나누어 운영하는 등 형태가 다양합니다. 게다가 최근에는 기존 건물을 노령층 특화 배리어프리 주택으로 리모델링해 필요한 서비스만 계약하는 ‘서비스 제공 고령자 주택’이 새롭게 등장하기도 했죠. 배리어프리 설비를 의무화하고 일과 중 돌봄 등의 일부 필수 서비스를 제외한 생활 편의 서비스는 필요에 따라 비용을 지불하고 사용할 수 있습니다.

일본의 이러한 초고령정책 시도는 성공적인 것으로 보이는데요. 아산병원 노년내과의 최근 조사에 따르면, 일본의 90세 이상 노인의 건강 수명이 우리나라보다 10여 년 가까이 높았다고 합니다. 그런데 일본도 시니어 주택 개발 초기에는 우리나라와 다를 것이 없었는데요. 일본 정부에서 시니어 주택 시장 초기에 산업 장려의 일환으로 민간기업에 보조금 지급, 세제 혜택 등을 지원하면서 시장이 커졌고, 결과적으로 양극화를 극복하고 입주 비용의 현실화를 이룰 수 있었죠.

운영 주체에 있어서 일본과 미국의 차이점은, 미국 정부는 시설이나 인력에 대한 가이드라인만을 제시하는 정도라면, 일본은 지원 주택의 운영을 민간이 함과 동시에 지역포괄시스템에 편입시켜 지자체에서 관리감독까지 시행한다는 것입니다.

2-3) 지역 단위 시니어 주택

일본과 미국의 사례에서 공통적으로 확인할 수 있는 것은 산업의 근간이 ‘지역기반’이라는 부분입니다. 이는 앞서 살펴본 공공 지원형 시니어 주거지원시설에도 해당되는 것으로, 독일의 단지 내 서비스와 네덜란드의 호그백 마을, 스웨덴 공동생활주택 등에서 유사성을 확인할 수 있는데요. 노인을 위한 장기요양체제가 ‘동네’단위로 이루어진다는 것으로, 개개인의 독립 주택 단위가 보장되는 동시에 한 동네 내에서 필요한 서비스를 해결할 수 있어 동네 단위의 독립성이 갖춰진다는 것이 특징입니다.

위에서 소개한 해외 주요 국가의 지원주택 제도를 비교하면 다음과 같습니다.

출처 : 주택도시보증공사

💡위 내용은 주택도시보증공사의 ‘고령자 서비스결합주택 공급의 해외사례와 시사점’ 연구 내용을 발췌 및 요약한 것으로, 자세한 내용은 전문을 확인하시길 바랍니다.

은퇴를 앞둔 ‘신중년 세대’는 도시 근교, 수도권 도심 등에서 노년의 삶을 이어나가길 바라는데요. 노인들만 외따로 분리된 것이 아닌, 여전히 기존의 지역사회에 참여하며 공동체에 속하기를 희망하는 것이죠. 이처럼 시대가 변화하며 새롭게 등장한 니즈(needs)는 앞서 살펴본 해외의 시니어 주거지원 사례와도 결을 같이 하는데요. 전세계적인 시니어 주택의 핵심 패러다임-AiP(Aging in Place)로의 전환 요구는 국내 시니어 주택 시장이 수용해야 할 최우선 과제로 보입니다.

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