신동아건설은 1977년 설립된 국내 건설사로, 여의도 63빌딩 건설을 통해 이름을 알렸으며 우리에게는 '파밀리에'라는 아파트 브랜드로 더욱 친숙하실 겁니다. 과거에는 신동아그룹의 계열사였지만, 1997년 IMF 외환위기 이후 그룹이 해체되면서 현재는 SM그룹 계열사로 편입되었습니다.
2024년에는 토건 시공능력평가 58위(상위 2%)를 기록하며 주택산업과 공공공사를 주로 수행하고 있습니다.
최근 국내 건설 경기 침체로 인해 중견 건설사들이 심각한 어려움을 겪는 가운데, 신동아건설도 재정적 압박을 견디지 못하고 2025년 1월 6일 서울회생법원에 기업회생절차를 신청했습니다.
그 이유로는 ① 경남 진주 타운하우스, 의정부역 초고층 주상복합 등 신동아건설이 책임 준공을 맡은 일부 현장에서 대규모 미분양이 발생했고 ② 과거 진행했던 경기도 화성시 송산그린시티 타운하우스 개발산업이 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 실패 ③ 공사비 미수금 증가 ④ 건설 원가, 인건비 및 자재비 상승으로 공사비가 증가하면서 수익성이 악화되는 등 모든 문제가 복합적으로 작용하면서 신동아건설의 재무 상황은 한계에 다다랐고, 결국 기업회생절차를 신청하게 되었습니다.
검단 파밀리에 엘리프 미분양, 신진주 역세권 파밀리에 피아체 미분양 86%, 의정부 파일리에 1차 미분양, 제기동역 파밀레에더센트럴 미분양 등 미분양 연속적으로 발생했으며 최근에는 검단신도시 파밀리에 엘리프 모집공고 자체를 취소하기도 했습니다.
신동아건설은 2019년 11월 워크아웃을 벗어나고 2022년에 파밀리에 브랜드 아이텐티티를 새롭게 정비하고 신입대표를 선임하는 등 경쟁력 강화에 나서면서 재도약을 선언하기도 했었는데요. 안타깝게도 건설경기 침체로 신규 수주 급감 및 미분양 문제를 해결하지 못하여 결국 5년만에 다시 법정관리를 신청하게 되었습니다.
신동아건설 관계자는 “공사비 상승에 따른 분양가 상승, 분양실적 부진, 공사비 미수금 및 금융비용 누적 등이 복합적으로 작용하면서 경영활동을 지속하기 어렵다고 판단해 기업회생절차를 신청하게 됐다”고 전하고 있습니다.
신동아건설이 미분양 등으로 인해 건설 대급을 받지 못하여 미수금은 지속적으로 증가했습니다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 미수급 금액은 ▲2020년 719억원 ▲ 2021년 931억원 ▲2022년 1056억원 ▲2023년에는 2146억원으로 급증했습니다.
미수금의 지속적 증가로 인해 회사의 부채 또한 크게 늘어났는데, 2020년 말 약 3000억 원 수준이던 부채는 2023년 말 7660억 원으로 두 배 이상 증가했습니다. 이로 인해 부채비율 역시 229% 에서 410%로 급격히 상승하며, 신동아건설의 재무 안정성이 크게 악화된 상태입니다. 건설업에서는 일반적으로 부채비율일 200%를 넘어가면 위험 수준으로 간주되는 점을 고려할 때 매우 심각한 상황으로 볼 수 있겠습니다.
1월 9일 기준으로 신동아건설의 신용등급은 다음과 같이 평가되었습니다. 신용보증기금 BASA 등급은 '주의 E10'이며 NICE디앤비 CRI등급은 'C3'입니다. 이는 현재시점에서 상거래 신용위험 발생가능성이 매우 높으며 향후 회복가능성도 매우 낮은 수준이라는 뜻으로 신동아건설이 현재 처한 재정적 위기를 명확히 보여줍니다.
금융위원회와 금융감독원은 신동아건설의 기업회생절차 신청이 시장에 영향을 미칠 정도는 아니라고 전했습니다. 그 이유는 신동아건설이 비상장회사이며, 회사채나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권 발행물량이 없는 것으로 파악되었고 신동아건설의 분양이 끝난 사업장이 3곳이며, 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 있거나 준공이 완료된 상태이기 때문이라고 합니다.
PF 사업장 역시 시장에 미칠 여파가 제한적이라는 분석이 나오는데요. 이번 신동아건설 일을 두고 태영건설을 연상하시는 분들이 많이 계실거라고 생각합니다. 지난해 워크아웃을 신청한 태영건설의 경우 60개 PF사업장 중 절반 가량이 자체 시행이었지만 신동아건설은 자체 시행 사업장인 단 1곳 뿐이며, 이것도 시공사 교체를 통해 공사를 마무리 지을 수 있는 상태이기 때문입니다.
건설업계에서는 신동아건설의 기업회생절차 신청이 '도미노 부실'에 불을 당기는 것 아니냐는 우려가 있었지만 금융당국 관계자는 "신동아건설이 워크아웃이 졸업한지 얼마 안 돼 기초 체력이 좋지 않다 보니 사업을 크게 벌리지 못했다"며 "이 점에서 시장에 영향을 미칠 정도는 아니다"라고 전했습니다.
현재 신동아건설이 맡고 있는 건설현장은 약 30곳에 달하며, 법정관리로 인한 공사 차질이 불가피할 전망입니다. 신동아건설은 기업회생절차를 통해 채무를 조정하고 재무구조를 개선하려 하고 있으나, 현재 신용등급이 매우 낮아 외부 자금 조달이나 투자 유치에 큰 어려움을 겪을 가능성이 큽니다. 회생 절차가 성공적으로 진행되더라도 신뢰 회복과 정상화에는 시간이 필요할 것으로 보입니다.
다음 포스팅에서는 신동아건설이 맡은 주요 건설현장과 진행 상황에 대해 상세히 알아보겠습니다.
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