부동산PF 부실 우려와 정부 대응

📢 최근 대우건설이 울산의 한 주상복합 개발 사업에서 시공권을 포기하고, 대출 보증을 섰던 440억 원은 자체 자금으로 상환하는 일이 있었습니다. 연달아 금융권의 부동산 PF 대출 연체 잔액까지 공개되면서 부동산 PF시장 침체에 대한 우려가 커지고 있는데요. 오늘 비즈인사이트에서는 대우건설의 시공 포기 사태와 함께 부동산PF 부실 우려와 정부 대응에 대해 알아보도록 하겠습니다.

목차

1. 부동산PF란

2. 부동산PF 부실 우려

  2-1) 금융권 PF대출 규모 및 연체액

  2-2) 대우건설 시공권 포기

3. 정부 대응 

  3-1) 복합 리스크 요인에 대한 선제적 대응

  3-2) 금융회사의위기대응능력 확충

1. 부동산PF란

프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이란 대규모의 자금이 필요한 사업에서 사업성과 미래 현금흐름을 바탕으로 자금을 조달하는 금융기법입니다. 즉, 부동산PF는 여러 금융기관이 부동산 개발사업 시 필요한 자금을 끌어와 대출해주고, 이에 대한 이자를 받는 구조라 볼 수 있습니다. 지난 몇 년간 저금리 기조가 지속되었던 부동산 호황기 당시, 다수 금융규제가 완화되면서 부동산PF 시장 참여자가 크게 확대되었는데요. 증권사, 자산운용사, 부동산신탁사, 여신사 등의 다양한 금융기관이 부동산PF 구조 안에서 금융을 공급하거나 신용을 보강해주는 등의 역할을 해왔습니다.

2. 부동산PF 부실 우려

그러나 작년부터 시작된 원자재 공급의 불안정, 미국의 금리인상 등의 여파로 개발시장의 상황이 많이 달라졌습니다. 부담해야 하는 금융비용이 크게 증가한데 이어, 부동산 구매 심리가 다소 위축되면서 사업성이 크게 악화되기 시작한 것이죠. 다양한 금융기관이 각자의 역할을 확대하며 부동산PF에 적극적으로 참여했던 만큼, 부동산의 경기 침체가 금융시장까지 번질 우려가 제기되고 있습니다.

2-1) 금융권 PF대출 규모 및 연체액

대출 연체 잔액은 부실 발생 가능성을 예측할 수 있는 주요 지표인데요. 지난 해 9월 말 기준 부동산PF 대출 연체 잔액은 1조1465억원으로 집계되었습니다. 이는 2021년 말 연체 잔액이 4838억원에 달했던 것과 비교하면 137% 가량 증가한 수치입니다. 연체율은 0.92%로, 2021년 0.38%와 비교했을 때 0.54%포인트 상승했습니다. 

업권별로는 증권사의 연체 잔액이 가장 많았는데요. 연체율은 8.16%에 달합니다.

2-2) 대우건설 시공권 포기

지난 2월 6일, 대우건설은 ‘울산 동구 일산동 주상복합 신축사업’에서 후순위 브릿지론의 440억원을 자체 자금으로 상환한 후 시공권을 포기했습니다. 여기서 브릿지론이란 시행사가 사업 시행 전, 부지 확보 및 인허가 등의 작업을 위해 빌리는 자금인데요. 일반적으로 사업 추진이 확실해지면 브릿지론에서 PF로 전환되며 본격적인 사업을 시작하게 되죠.  ‘울산 동구 일산동 주상복합 신축사업’의 브릿지론 규모는 약 1000억 원이었고, 이중 440억 규모에 대해서 대우건설이 후순위 대출보증을 섰습니다. 사업이 잘 마무리 될 경우 공사비로는 약 1,600억원을 받기로 되어있었지만, 보증 금액을 포기하고 시공권을 반환한 것입니다.

대우건설 측은 본 PF 전환을 위한 협상 과정에서 이자 비용 및 수수료가 턱없이 올랐기 때문이라고 밝혔는데요. 울산의 분양시장이 좋지 않아 무리하게 사업을 진행할 경우 1000억~ 2000억원 가량의 미수 공사비를 떠안아야 할 수도 있는 상황이기에, 대우건설의 입장에서도 어쩔 수 없는 결정을 한 셈입니다. 그러나 1군 건설사가 큰 손해를 감수하면서 자체적으로 도급사업을 중단하는 일은 드문 일인 만큼 현재 시장 상황을 심각하게 보고 있다는 것을 보여줍니다.

문제는 브릿지론이 부도처리되어 PF로 전환되지 못할 경우, 사업에 자금을 댄 금융사까지 타격을 입을 수 있다는 것입니다. 본 사태로 부동산 불황이 금융시장까지 확산될 것이라는 우려가 더욱 증폭되었죠.

3. 정부 대응

금융당국은 현재 부동산 PF 시장의 연체율이 증가하고 있지만, 위험한 수준은 아니라고 진단하고 있습니다. 그러나 부동산의 침체가 금융시장까지 확산되지 않도록 선제적 대응할 것임을 밝히며, 올해 금감원 업무계획을 발표하였습니다.

3-1) 복합 리스크 요인에 대한 선제적 대응

◾ 금융권역별로 관리되고 있는 부동산PF 관리체계를 사업장 단위로 통합하여 관리

◾ 증권사 유동성리스크 관리 체계 개편 및 여신사 등의 자금 조달 상황 집중 모니터링

3-2) 금융회사의 위기대응능력 확충

◾은행권의 대손충당금 적립 수준 점검

◾건전성 악화가 우려되는 저축은행/여신사 등을 조기에 식별하여 재무구조 개선 유도

◾ 자본적정성 취약 보험회사를 조기 선별하여 자본확충을 유도

금융시장에서는 ‘신뢰’가 중요합니다. 레고랜드 사태 또한 이 ‘신뢰’가 훼손되어 채권시장에 큰 불안을 야기했죠. 미분양 리스크가 큰 지방 사업장에서 대우건설 시공 포기 사태가 또 나올 수 있다는 우려는 시장을 더 불안하게 만들고 있습니다. 정부와 금융위에서 PF시장에 대해 예의주시하는 만큼, 추가적인 이슈가 나오지는 않는지 살펴볼 필요가 있겠습니다.