📢 지난 2월 7일, 국토교통부에서 1기 신도시 정비와 관련한 특별법의 주요 내용을 발표했습니다. 이번 특별법의 주 내용으로는 특별법의 적용 대상, 추진 체계, 특례 및 지원 등이 담겼는데요. 오늘 산군인사이트에서는 1기 신도시 특별법과 기본 방침, 본 특별법의 세부내용을 살펴보도록 하겠습니다.

목차

1. 1기 신도시 정비 특별법과 기본 방침

  1-1) 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법

  1-2) 특별법의 필요성

2. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 세부내용

  2-1) 적용대상

  2-2) 추진체계

  2-3) 특별정비구역의 지정

  2-4) 특별정비구역에 대한 특례 및 지원 (일부)

  2-5) 특별정빅역 내 사업 시행

  2-6) 이주 대책

3. 기타 사항

  3-1) 1기 신도시 정비 선도지구 지정

  3-2) 초과이익 환수

1. 1기 신도시 정비 특별법과 기본 방침

1-1) 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법

정부는 1기 신도시 정비를 위해 지난해부터 민관합동 TF 조성, 특별법(안) 연구 용역 발주 등의 노력을 해왔는데요. 1기 신도시 정비를 위한 특별법인 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 골자가 확정되었습니다. 법 명에서 알 수 있듯 특별법의 대상은 ‘노후계획도시’로, 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 제곱미터 이상의 택지입니다. 1기 신도시인 분당ㆍ일산ㆍ중동ㆍ평촌ㆍ산본과 지방 거점 신도시 등 총 49곳이 본 특별법의 적용 대상입니다.

1-2) 특별법의 필요성

1기 신도시의 경우 주택 공급 시기가 1992년에서 1996년 사이로 비슷합니다. 이는 곧 재건축 시기가 다함께 도래한다는 것을 의미하는데요. 1기 신도시 전체 가구 수는 총 30만 호로, 대규모 이주가 발생할 경우 시장 불안과 혼란이 가중될 우려가 있죠. 그러므로 체계적이고 안정적인 정비를 위해 개발 과정과 순서를 세밀하게 조정해야 할 필요성이 있습니다. 따라서 본 특별법에서는 노후계획도시 정비 체계와 관련 특례, 대책 등을 담고 있습니다.

2. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 세부내용

2-1) 적용대상

앞서 언급했듯, 본 특별법의 적용대상은 ‘노후계획도시’입니다. 이때, 택지를 분할 개발한 경우를 위해 100만 제곱미터에 미치지 않는 경우라도 인접 또는 연접한 2개 이상의 택지 면적 합이 100만 제곱미터 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 포함될 수 있도록 할 계획입니다.

2-2) 추진체계

정부는 신속한 정비사업 진행을 위해 국토부의 정비 기본방침과 지자체별 정비 기본계획을 병행 수립하기로 결정했는데요. 이를 통해 마스터플랜 수립 시기를 2년 단축하여 2024년 중으로 수립할 것을 밝혔습니다.

◾ 기본방침: 국토부가 작성하며, 지자체가 수립하는 기본 계획의 가이드라인. 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략 등이 제시.

◾ 기본계획: 시장 및 군수가 수립하며, 행정계획으로 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비구역 및 선도지구 지정계획 등이 제시.

2-3) 특별정비구역의 지정

특별정비구역이란 기본계획에 따라 사업이 이루어지는 구역으로, 정식 명칭은 ‘노후계획도시특별정비구역’입니다. 특별정비구역은 대규모 블록 단위의 통합 정비, 역세권 복합ㆍ고밀개발 등 도시기능 강화를 위한 여러 사업이 추진되는 구역인데요. 용적률ㆍ건폐율 등 도시 건축 규제와 안전 진단 규제 등이 완화 적용되는 특례가 바로 이 구역입니다.

2-4) 특별정비구역에 대한 특례 및 지원 (일부)

◾ 재건축 안전진단

특별정비예정구역으로 지정된 경우, ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 안전진단 기준을 완화 적용할 수 있습니다. 더불어 구역 내 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충 등의 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 사업 절차를 진행할 수 있게 됩니다.

◾ 용적률, 용도지역 등 도시ㆍ건축규제 완화

용적률 규제의 경우 종상향(2종 → 3종) 수준, 용도지역의 경우 지역 여건에 따라 변경 가능하도록 규정이 마련됩니다. 더불어 직주근접, 고밀ㆍ복합개발 등을 위해 특별정비구역을 ‘입지규제최소구역’으로 지정이 가능합니다. 리모델링 또한 세대수 추가 확보 효과를 위해 현행법인 15%보다 세대수 증가를 허용하기로 결정했습니다.

2-5) 특별정비구역 내 사업 시행

특별정비구역은 다시 말해, 다수의 단지를 통합하여 정비할 수 있는 대규모 블록 단위 구역입니다. 원활한 사업 시행을 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)이 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획임을 밝혔는데요. 만약 자체적인 하나의 조합 구성이 어려울 경우, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발을 추진할 수 있는 역량을 갖춘 자는 단일사업시행자로 지정할 수 있습니다.

2-6) 이주 대책

일반적으로 재건축 및 재개발 사업 진행 시, 이주대책 수립 의무는 사업시행자에게 있는데요. 그러나 이번 1기 신도시 재정비의 경우, 보다 체계적인 이주를 위해 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정했습니다. 신속한 이주단지 조성 및 순환을 위해 모듈러 주택 등을 고려하고 있음을 밝혔습니다.

* 본 내용은 국토부의 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요내용을 발췌 및 요약한 것으로, 자세한 사항은 전문을 확인하시길 바랍니다.

3. 기타 사항

3-1) 1기 신도시 정비 선도지구 지정

정부는 순차적인 정비를 위해 1기 신도시 선도지구를 지정할 것임을 밝혔는데요. 이 선도지구는 우선적으로 정비사업이 실시되는 구역으로, 새로운 도시정비의 모델이자 정비사업이 확산될 수 있도록 하는 역할이라고 볼 수 있습니다. 해당 지구는 5개의 각 신도시별로 지정되며, 노후도ㆍ주민불편ㆍ모범사례 확산 가능성 등을 종합 고려하여 지자체에서 직접 지정할 계획입니다.

3-2) 초과이익 환수

특별정비구역의 경우 이례적인 특례와 지원이 집중되는데요. 정부는 이러한 특례가 주어지는 만큼, 적정 수준의 초과이익을 환수할 계획임을 밝혔습니다. 통상적인 제도인 공공임대주택 외에 기반시설, 생활SOC 등 다양한 방식의 기부채납을 검토 중인 것으로 보입니다.

1기 신도시 정비와 관련한 특별법 발의가 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 전문가들의 의견이 분분한데요. 아직 특별법의 큰 틀만 나온 상황이므로 단기적인 수요 상승은 기대하기 어려우나, 침체되었던 시장의 훈풍이 되길 기대하겠습니다.