지표로 보는 주택 시장 동향과 업계 반응

📢 최근 국토교통부에서 발표한 ‘22년 12월 주택 통계에서 전국 미분양 주택 수가 총 68,107호 집계되었습니다. 이는 국토부에서 보는 위험선인 6만 2천 가구를 훌쩍 넘긴 수치인데요. 해당 통계가 공개되자 주택 시장 위기에 대한 우려 섞인 목소리가 나오고 있습니다. 오늘 비즈인사이트에서는 주택과 관련한 통계 지표로 부동산 동향을 알아보고, 정부와 업계 반응에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

목차

1. 주택 시장 동향

  1-1) 미분양 주택

  1-2) 주택 가격 동향

2. 업계 반응

  2-1) 대한주택건설협회

  2-2) 한국건설산업연구원

  2-3) 정부

1. 주택 시장 동향

1-1) 미분양 주택

국토교통부의 ‘22년 12월 주택 통계에 따르면, 전국 미분양 주택 수가 총 68,107호로 전월 대비 약 17.4% 증가한 것으로 집계되었습니다. 전체 미분양 주택 수 중 수도권은 11,035호, 지방은 57,072호로 전월 대비 각각 6.4%와 19.8% 증가했습니다. 준공 후 미분양의 경우 7,518호로 전월 대비 5.7% 증가한 것을 볼 수 있습니다.

원희룡 장관은 12월 27일 열렸던 서울 벤처 부동산 포럼에서 국토부가 보는 미분양 주택의 위험선이 6만 2천 가구라 밝힌 바 있는데요. 이번 주택 통계에서 이 위험선을 넘어선 수치가 공개되자 부동산 경기 침체는 물론 건설사들의 위기까지 거론되고 있습니다.

1-2) 주택 가격 동향

흔히 주택 가격 동향을 파악할 때 매매가격지수를 사용하는데요. 매매가격지수 추이를 바탕으로 상승폭과 하락폭을 관찰할 수 있어 흔히 말하는 ‘집 값 안정화’, 즉 부동산 연착륙의 성공 여부를 알 수 있기 때문입니다.

* 매매가격지수란 기준 시점의 값을 기준으로 해당 기준과 비교하여 산출됩니다. 예를 들어, 2023년 1월을 기준 100으로 삼고, 2023년 2월 1일의 지수가 104.0 이라면 1월 대비 4.0p가 상승했다고 볼 수 있습니다.

해당 지표를 발표하는 기관은 공공과 민간으로 나누어 볼 수 있는데요. 공공 통계의 대표적 기관으로는 한국부동산원이 있습니다. 민간 통계로는 KB부동산에서 제공하고 있죠.

두 기관의 경우 조사 목적이 다를 뿐만 아니라 매매가격지수의 기준 시점과 표본 수, 표본 대상이 다르기 때문에 절대적인 비교는 불가능합니다. 그러나 부동산 규제 완화 정책이 부동산 연착륙에 영향을 끼쳤는지에 대한 여부를 파악하기 위해서는 다양한 기관에서 발표한 통계가 같은 추이를 보이는지 확인해야 할 필요가 있습니다.

먼저 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 살펴보겠습니다. 한국부동산원의 매매가격지수는 2021년 6월 28일을 기준시점으로 삼은 통계인데요. 매매가격지수의 변동률이 음의 값, 즉 하락세는 유지하고 있으나 12월 이후 그 하락폭의 정도가 점차 완만해지는 것을 볼 수 있습니다. 이는 수도권 전체, 지방 또한 동일한 패턴을 보입니다.

다음은 KB부동산에서 제공하는 매매가격지수 증감률입니다. KB부동산의 매매가격지수 통계는 기준시점이 2022년 1월로, 한국부동산원의 통계와 약 6개월 정도 차이가 있습니다. KB부동산에서 집계한 통계에서는 아직까지 하락폭의 둔화 정도가 크게 드러나지 않는 것으로 보입니다.

반면 KB부동산 월간 매매가격전망지수를 살펴보면 2021년 9월 이후 하락세를 지속하다 12월 최저점을 찍고 소폭 반등한 것을 볼 수 있습니다. KB부동산의 가격 전망지수는 전국 6000여개 중개업소를 대상으로 해당 지역의 집값 상승/하락 전망을 조사하여 수치로 나타낸 것인데요. 쉽게 말해 100을 넘으면 미래 주택 가격에 대한 상승 전망이 우세하고, 반대로 100 미만일 시 하락 전망이 강하다는 것을 의미합니다. 아직까지는 하락 전망이 우세하지만 그 정도는 다소 줄어든 것으로 볼 수 있습니다.

2. 업계 반응

2-1) 대한주택건설협회

대한주택건설협회에서는 국토부의 통계가 발표된 1월 31일, 기자 간담회를 열어 정부가 적극 개입해주어야 한다는 입장을 밝혔는데요. 특히 미분양 주택과 관련해 한국토지주택공사(LH)가 미분양 매물을 매입하여 매입임대사업용으로 활용해야 한다고 주장했죠. 이뿐만 아니라 PF대출 보증 개선, 주택거래 정상화 지원 등의 방안을 제시했습니다.

2-2) 한국건설산업연구원

더불어민주당에서는 국토부의 통계가 발표된 후, 부실·미분양 주택 매입임대 전환 긴급토론회를 진행했는데요. 한국건설산업연구원 김정주 경제금융연구실장은 미분양 주택이 단순 건설사만 피해를 입는 구조가 아닌 금융 시장까지 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 지적했습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조는 수분양자의 대금으로 사업이 진행되므로, 이들까지 피해를 입을 수 있다는 것입니다.

2-3) 정부

그러나 정부 입장은 다릅니다. 공공기관에서 미분양 매물을 매입하는 것은 여러 이견이 있는 문제인데요. 원희룡 국토교통부 장관은 세금으로 건설사의 수익을 보장해주는 형태가 될 수 있다며 우려를 표한 바 있죠. 즉, 매입임대제도를 미분양 주택에 대한 대책으로 사용해서는 안된다는 입장입니다. 

더불어 미분양 주택에 대해서는 부동산 규제 완화 및 금융 완화를 통해 시장에서 소화되도록 하는데 초점을 맞추고 있으며, 이 물량을 정부가 개입하여 책임져야 할 시기는 아니라는 입장입니다. 또, 정부가 주시하고 있는 것은 준공 후 미분양으로, 해당 지표는 지난해부터 7천 가구 대로 유지하고 있다며 미분양 주택의 단적인 양만 가지고 주택 시장의 위기로 볼 수 없다고 밝혔습니다.

주택 가격의 추가 하락 전망이 지배적인 경우, 미분양 주택의 증가를 야기하고 이는 더 나아가 신규 주택 공급 여건을 어렵게 만드는데요. 아직까지는 정부의 규제 완화 조치가 부동산 시장에 큰 영향을 끼쳤다고 보기는 어렵습니다. 그러나 한국부동산원의 통계에서 하락폭 둔화 시그널이 존재하므로, 여러 통계를 꾸준히 모니터링하여 부동산 규제 완화 및 금융 완화 조치가 효과가 있는지 확인할 필요가 있겠습니다.