📢 최근 정부는 부동산 규제를 대폭 완화했습니다. 부동산 시장의 급격한 침체가 우리 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지자 부동산 연착륙 방안을 내놓은 것입니다. 부동산 연착륙은 지난 ‘2023년 건설 6대 이슈’에서 다룬 것처럼 올해의 중요한 건설 관심사 중 하나인데요. 그렇다면 부동산 규제가 어떻게 완화되었는지, 오늘 비즈인사이트에서는 부동산 규제 완화와 건설에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 부동산 규제, 어떻게 풀리나
1-1) 규제지역 대폭 해제
1-2) 민간택지 분양가상한제 해제
1-3) 분양주택에 대한 전매 제한 기간 축소
1-4) 대출 규제 완화
1-5) 안전진단 평가 기준 완화
2. 건설에 미치는 영향
부동산 규제지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거하여 지정하는 지역을 말합니다. 2016년부터 2021년까지 5년간 규제지역은 확대되어 왔습니다. 그러나 부동산 경착륙 위험이 커지면서 정부는 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제할 것으로 보입니다. 규제지역이 대거 해제되면서 세금, 대출, 청약 등 여러 영역에서의 규제 또한 풀릴 예정입니다.
분양가상한제란 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도로, 지나치게 높은 분양가 논란과 주택 가격 급증에 따른 시장 불안이 커지면서 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입된 제도입니다. 이번에 정부는 강남 3구와 용산구를 제외한 지역의 민간택지에 대해 이 분양가상한제를 해제했는데요. 이는 5일 이후 입주자 모집 신청에 나서는 단지부터 적용되며 이미 입주자 모집 공고가 된 단지의 경우 기존 분양가상한제 적용 분양제로 청약이 진행됩니다. 또한 수도권에서 분양가상한제가 적용되는 주택을 분양받으면 입주 가능일로부터 2년에서 5년간 해당 주택에 거주해야 했는데요. 이 실거주 의무도 폐지될 예정입니다.
전매 제한이란 투기 목적으로 주택을 구입하는 것을 막기 위해 주택이나 그 주택의 입주자로 선정된 지위 등을 일정 기간 동안 다른 사람에게 매도하지 못하도록 제한하는 제도입니다. 수도권은 분양가 상한제 적용 여부, 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 및 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지, 비수도권은 최대 4년까지 차등적으로 전매 제한 기간을 적용하고 있는데요. 국토교통부는 주택법 시행령 개정을 통해 전매 제한 기간을 축소하기로 했습니다. 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 기간을 단축하고 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지할 예정입니다.
정부는 규제지역에서의 LTV(주택담보대출비율)를 무주택자에게는 50%로 단일화하고 투기 지역, 투기과열지역 내 15억 원 초과 아파트도 주택 담보대출을 허용하기로 했습니다. 또한 부동산 규제지역에서 다주택자를 상대로 한 주택 담보대출 금지 규제가 해제되고, 다주택자도 집값의 30%까지 주택 담보대출을 받을 수 있습니다. 또한 기존 보유주택을 담보로 대출을 한 대출 규제도 폐지합니다. 또한 오는 3월부터 모든 분양 주택에서 중도금 대출을 전면 허용하고 5억 원이었던 중도금 대출보증 인당 한도도 폐지할 예정입니다.
재건축을 하기 위해서는 안전진단 평가를 거쳐야 합니다. 재건축 남발에 따른 집값 폭등을 막기 위해 2018년, 안전진단 평가 시 구조 안정성 비중을 20%에서 50%로 상향하고 안전진단 결과에 대해 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 안전진단 기준이 강화되었는데요. 이런 강화 기준이 규제로 작용하여 안전진단 통과 건수가 급감하기도 했습니다.
이에 지난달 국토부는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했습니다. 발표된 방안을 살펴보면 국토부는 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경과 설비 노후도 점수를 높여 평가항목 배점 비중을 개선합니다. 또한 안전진단 평가 총점에 의해 구분되는 구간 중 재건축 시기 조정이 가능한 ‘조건부 재건축’ 구간은 그 범위가 넓어서 사실상 재건축 판정을 받기가 어려웠습니다. 이에 조건부 재건축의 점수 범위를 조정하고 45점 이하는 재건축 판정을 받아 바로 재건축을 추진할 수 있게끔 개선했습니다.
이외에도 적정성 검토 절차를 간소화하고 안전진단을 내실화 하는 등 안전진단 합리화 방안을 내놓아 재건축 규제를 완화했습니다.
침체된 주택 거래를 활성화하기 위해 정부가 규제를 완화했지만, 건설에 즉각적으로 효과가 나타나지는 않을 것이라는 의견이 많습니다. 위축된 주택 심리와 고금리가 지속되고 있어 규제 완화의 영향력이 제한적일 것이라는 전망인데요. 무엇보다 금리 인상이라는 변수의 영향이 클 것으로 보이는데요. 규제가 완화된다고 하더라도 높은 금리가 이어진다면 주택 시장의 거래 회복 효과가 제한적일 것이라는 예측입니다.
그러나 이번 부동산 규제 완화 정책이 근본적 대책이 되진 않더라도 긍정적 요인으로 작용할 것이라는 평가도 나옵니다. 6일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 *매매수급지수는 64.1로 지지난 주보다 1포인트 상승했습니다. 5개 광역시와 지방 역시 지수가 상승하고 전국 매매수급지수도 70.2에서 71.5로 상승했습니다. 여전히 낮은 수준이기는 하지만 매수심리가 소폭 반등했음을 알 수 있습니다. 또한 정부의 이런 정책에서 정부의 정책 방향성이 확고하게 드러났다는 점에서 주택 소비자들의 매수세 개선에 어느정도 긍정적 영향을 미칠 것이라는 예측도 나옵니다.
*매매수급지수 : 기준선인 ‘100’보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많음을 의미.
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