1기 신도시 선도지구 발표, 분담금과 이주계획은 어떨까?

정부가 2024년 11월 27일 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시 내 13개 구역을 재건축 선도지구로 선정하고, 약 3만6000가구 규모의 재건축을 추진한다고 발표했습니다. 이로써 낡은 신도시를 새로운 주거 모델로 탈바꿈시키려는 노력이 본격화되었는데요. 33년만에 시작되는 재건축인만큼 분담금과 이주 대책 등 풀어야 할 숙제도 산적해 있는 상황입니다. 이번 발표의 주요 내용과 정부의 향후 대응 방안을 중심으로, 1기 신도시 재건축의 현황과 전망을 살펴보겠습니다.

목차

  1. 1기 신도시 선도지구 발표의 주요 내용과 의의
    1-1. 선정 지역 및 규모
    1-2. 선도지구 선정 과정과 평과 기준
  2. 이슈와 정부의 대응
    2-1. 분담금 이슈
    2-2. 이주계획 이슈
  3. 향후 추진 일정과 추가 계획

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1. 1기 신도시 선도지구 발표의 주요 내용과 의의

1-1. 선정 지역 및 규모

상세 내용을 확인하기에 앞서, 주요 내용을 표로 먼저 확인해볼까요?

이번에 정부가 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구는 총 13개 구역, 약 3만6000가구로 구성되는데요. 지역별로 보면, 분당에서는 샛별마을, 양지마을, 시범단지가 포함되며, 일산에서는 백송마을, 후곡마을, 강촌마을이 선정되었습니다. 이 외에도 평촌, 중동, 산본에서도 각각 2~3개 구역이 선정되어 재건축이 추진될 예정이에요.

특히 분당과 일산에서는 선도지구 외에도 연립주택 2개 구역(1400가구)이 별도 정비물량으로 추가 지원을 받게 되었습니다. 따라서 전체 재건축 대상 가구 수는 더 늘어날 것으로 보이는데, 이는 아파트뿐 아니라 다양한 주택 유형의 정비 필요성을 고려한 정부의 판단으로, 노후화된 신도시의 재생이 보다 체계적으로 이루어질 것이라는 기대를 낳고 있어요.

1-2. 선도지구 선정 과정과 평가 기준

이번 선도지구 선정은 지난 5월 발표된 공모 계획에 따라 진행되었는데요. 각 지자체의 신청 구역은 주민동의율, 사업성, 주차난 해소 가능성 등 다양한 항목에서 평가를 받았습니다. 특히 분당의 경우 주민동의율이 만점 기준(95%)을 초과한 구역이 10곳 이상 나올 정도로 높은 열기를 보였고, 공공기여와 통합재건축 참여 여부가 선도지구 선정의 당락을 가른 주요 요소로 작용했습니다.

평촌, 중동, 산본 등 다른 지역에서는 주민동의율 외에도 주차 공간 확충 계획과 사업 계획의 구체성이 중요한 평가 항목으로 작용했습니다. 선정된 지역들은 이르면 2025년 특별정비구역으로 지정된 뒤, 2027년 착공을 목표로 본격적인 재건축에 돌입할 예정입니다.

2. 이슈와 정부의 대응

2-1. 분담금 이슈

재건축 과정에서 가장 큰 난제로 꼽히는 것은 분담금 문제인데요. 특히 분당과 같은 인기 지역에서는 높은 용적률에 따른 분담금 부담이 예상되며, 이는 주민 간 갈등의 원인으로 작용할 가능성이 높아 보입니다. 이에 정부는 부동산원을 통해 분담금 산출을 지원하고, ‘미래도시펀드’를 활용해 초기사업비를 지원하겠다는 계획을 발표했어요. 또한 전자동의 방식을 도입해 주민 간의 소모적인 갈등을 최소화하고, 투명한 분담금 산출로 공정성을 확보하겠다고 밝히기도 했습니다.

2-2. 이주계획 이슈

3만6000가구에 달하는 대규모 이주 수요도 중요한 문제인데요. 특히 착공년도인 2027년부터 본격적으로 이주가 시작되면, 인근 지역의 전세난이 우려되기도 합니다. 분당과 평촌처럼 주변에 3기 신도시가 없는 지역은 이주 대책이 더 절실한 상황입니다.

정부는 이를 해결하기 위해 유휴부지 개발, 영구임대주택 재건축, 매입임대주택 확보 등을 대안으로 제시했는데요. 이주용 단지를 별도로 조성하기보다는 기존 주택을 활용해 시장 수요를 흡수하겠다는 방침입니다. 초기에는 이주 임대주택으로 사용한 뒤, 이후 분양 주택으로 전환하는 방식도 검토 중입니다. 다만, 구체적인 대책은 다음 달 광역교통 개선 방안과 함께 발표될 예정이니 참고해주세요.

3. 향후 추진 일정과 추가 계획

1기 신도시 재건축은 2025년 특별정비구역 지정 이후 본격화될 예정입니다. 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하며, 주민 설명회와 정비사업 가이드라인 배포는 올해 12월부터 시작된다고 합니다. 또한, 광역교통 대책과 기반시설 확충 방안은 내달 발표될 예정으로, 재건축 과정에서 발생할 교통 문제를 최소화하려는 정부의 노력이 이어질 전망이에요.

국토부는 주민 의견을 수렴하고 갈등을 조율하기 위해 '미래도시지원센터’를 운영할 계획이라 밝혔는데요. 이를 통해 정비사업이 보다 체계적으로 진행되고, 주민들이 사업 진행 과정을 이해할 수 있도록 돕겠다는 방침으로 보입니다.

1기 신도시 재건축은 단순한 주거 개선을 넘어 미래 도시 모델로 거듭나기 위한 중요한 프로젝트에요. 이번 선도지구 발표는 그 시작점으로, 주민들의 높은 기대와 우려가 동시에 존재하고 있는 상황입니다. 분담금과 이주 대책 등 현실적인 과제를 정부가 어떻게 해결해 나갈지에 따라 재건축의 귀추가 결정될 것입니다.

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