건설용업 필수용어 알아보기! - 용적률, 건폐율 편

건설 영업이 처음이라면 주목❗️건설업에서 계약서를 검토하거나, 입찰에 참여할 때 필수적으로 알아야 할 용어에 대해 모른다면 업무상 불편함이 발생할 수밖에 없죠. 용어마다 뜻과 적용 예시를 찾아보기 힘들다면 이번 글을 통해 필수 용어를 완전 정복해보세요🙌
오늘은 ‘건설 영업, 무조건 알아야 할 필수 용어’의 첫 시리즈로 용적률과 건폐율에 대해 알아보겠습니다!

목차
1. 용적률
 1.1 용적률 활용 사례
 1.2 용적률 파악의 중요성
2. 건폐율
2.1 건폐율 활용 사례

1. 용적률

용적률의 사전적 개념은 ‘전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율’이며, 다음과 같이 계산됩니다. 
여기서 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 것이며, 대지면적은 건물이 지어질 부지의 면적을 의미합니다.

용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로, 적정 주거 환경을 보장하기 위하여 용적률의 상한선을 지정하게 되는데요. 
즉, 용적률은 부지의 활용도와 개발 가능성을 결정짓는 핵심 지표라고 할 수 있습니다. 도시 계획, 건축 설계 등 어떤 맥락에서 용적률이 활용되는지 알아보겠습니다.
 

1.1 용적률 활용 사례

용적률을 파악하여 부지를 효율적으로 활용할 수 있는데요. 간단한 사례를 통해 용적률의 효율적 활용에 대해 알아보겠습니다. 
도심에 600㎡ 크기의 작은 부지의 법적 용적률이 500%라면 최대 연면적은 얼마일까요? 용적률 공식을 통해 계산해 보면, 연면적이 3,000㎡까지이므로 최대 3,000㎡까지 건축할 수 있음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 1층당 300㎡의 바다면적으로 10층 건물을 설계할 수 있겠죠! 이처럼 용적률은 작은 부지를 효율적으로 활용할 수 있도록 판단하게 해주는 핵심 요소라고 할 수 있습니다.

1.2 용적률 파악의 중요성

용적률은 법적 상한선이 정해져 있어, 이를 정확히 파악하여 건설 계획을 수립하는 것은 중요한데요. 또한 특정 조건을 충족하면 추가 인센티브를 받을 수 있으므로, 용적률에 대한 이해는 건설업에서 필수적입니다. 
대표적인 사례로 서울시의 '테헤란로 지구단위계획 결정 변경안'을 볼 수 있습니다. 이에 따라 테헤란로 일대에 친환경 요소와 창의적인 디자인을 적용할 경우, 용적률을 최대 1,800%까지 허용하고 별도의 높이 제한을 두지 않기로 했는데요. 
 

높이 제한 없이 용적률 1,800%까지 허용함으로써 강남만의 프라임오피스 건설을 적극 지원한다는 계획으로 보입니다. 이로 인해 50층 규모의 고층 빌딩들이 들어설 것으로 기대됩니다.
 

2. 건폐율

건폐율은 용적률과 독립적인 개념이긴 하지만 함께 고려해야 하는 요소인데요. 부지의 개발 밀도와 건축물의 규모를 결정하는 데 상호 보완적인 역할을 하므로 건폐율의 개념 또한 알고 있어야 됩니다😉
건폐율은 ‘대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율’로 건축 밀도를 나타내는 지표 중 하나입니다. 즉, 얼마나 넓게 지면을 덮을 수 있는지 판단하는 요소라고 할 수 있습니다.
 

건폐율은 시가지의 토지 이용 효과를 판정하고 토지의 시설량, 인구량의 적절성을 판정하거나 도시 계획의 관점에서 건축을 규제하는 지표로 쓰이고 있습니다.

2.1 건폐율 활용 사례

건폐율이 높은 경우에는 건물을 넓게 지을 수 있고, 건폐율이 낮은 경우에는 좁게 지어야 한다는 것을 의미인데요! 그렇다면 건폐율이 높은 경우에만 건설에 유리한 것일까요? 이는 어떤 건물을 짓느냐에 따라 달라지는데요. 사례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

주택을 지을 때 건폐율이 80%라면 땅 100㎡ 중 80㎡까지 건물 1층을 덮을 수 있습니다. 이럴 경우, 집은 넓지만, 마당 및 주차장을 마련하기에 부족하여 답답한 느낌이 들 수 있는데요. 반면 건폐율이 50%라면 나머지 50㎡에 정원 등 주거 외 공간을 마련할 수 있어 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다. 고밀도&상업적 환경인 곳에는 건폐율이 높은 부지가, 저밀도&주거 친화적인 곳에는 건폐율이 낮은 부지가 적합함을 알 수 있습니다.
 

용적률과 건폐율의 개념과 활용 사례에 대해 알아보았습니다. 용적률과 건폐율은 건축 가능 면적과 개발 방향을 결정짓는 핵심 지표입니다. 이 두 요소를 정확히 이해하고 활용하는 것이, 효율적인 부지 활용과 성공적인 건설 프로젝트의 출발점이라고 할 수 있습니다.