건설정보 / 산군 인사이트 2024.01.12

건설현장 공사중단 사태 – 대조1구역, 둔촌 주공아파트, 방배 신일해피트리 등

📢 계속되는 건설경기 침체로 건설사들이 시공권을 포기하거나, 정비계획 등을 취소하는 상황이 발생하고 있습니다. 심지어는 이미 삽을 뜬 공사를 중단하는 사태가 최근 전국 곳곳에서 벌어졌죠. 이러한 사태의 근간에는 현재 건설업계에서 가장 뜨거운 이슈인 공사비 문제에 더불어 부동산 PF까지 엮여 있는 것으로 보이는데요. 금주 산군 인사이트에서는 건설현장 공사중단 사태의 현황과 원인, 대응 상황에 대해 알아보겠습니다.

1. 건설현장 공사중단 사태: 부동산 PF

1-1) 부동산 PF와 공사중단 사태 현황 – 방배 신일해피트리 등

1-2) 부동산 PF 최신 정부 대응 현황

2. 건설현장 공사중단 사태: 아파트 공사비 상승

2-1) 아파트 공사비 상승과 공사중단 사태 현황 – 둔촌 주공아파트 등

2-2) 아파트 공사비 상승과 최신 정부 대응 현황

3. 건설현장 공사중단 사태: 재개발 조합 갈등

1. 건설현장 공사중단 사태: 부동산 PF

1-1) 부동산 PF와 공사중단 사태 현황 - 방배 신일해피트리 등

지난해 6월, 서울 서초구 방배동의 지하철 4호선 총신대입구역과 7호선 이수역 사이에 위치한 ‘초역세권’ 부지의 주상복합 ‘방배 신일해피트리’공사가 중단됐습니다. 시공사인 신일건설이 부동산 PF 문제로 법정관리를 들어가면서 부지와 공사중인 건물이 모두 공매로 넘어간 것인데요. 초역세권 위치임에도 불구하고 6차례 유찰되며 가격이 617억원에서 364억원으로 반토막 났습니다.

게다가 얼마 전에는 대형 건설사인 태영건설이 부동산 PF 문제로 워크아웃을 신청하는 초유의 사태가 벌어졌는데요. 이미 심각한 자금경색을 겪던 태영건설은 외상매출채권담보대출, 즉 협력 업체 공사 대금 지급을 위한 자금의 추가 확보가 어려운 상황까지 이르러 건설현장 임금지급이 밀리기 시작했습니다. 이에 협력업체 측에서는 워크아웃 불발 시, 공사를 즉각 중단할 계획이라고 밝혔죠. 그러나, 태영건설의 워크아웃 개시가 12일 최종 의결되었는데요. 산은 측에서는 협력업체의 피해를 방지하고 공사 일정에 차질이 없도록 철저히 관리하겠다고 밝혔습니다.

태영건설의 워크아웃이 건설업계에 불러온 위기감은 신규 개발사업 투자에도 영향을 미쳤는데요.서울시가 지난 3일 개최한 ‘상암 DMC 랜드마크 용지 사업설명회’에는 100여 명의 업계 관계자들이 참석하여 관심을 보였으나, 비용 부담을 호소하며 조건완화를 요구하기도 했습니다. 다만, 서울시는 해당 용지에만 특혜를 줄 수 없다는 입장이었는데요. 이처럼 최근 서초구, 마포구 등 실패가 없는 노른자땅으로 불리던 부지들이 이전과는 다르게 개발에 어려움을 겪는 모습에서 부동산 PF 불안으로 인한 신규 개발을 꺼리는 분위기가 드러났습니다.

1-2) 부동산 PF 최신 정부 대응 현황 - 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안

정부는 10일 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했습니다. 이번 발표안에서 가장 눈에 띄는 점은, 정부가 기존의 공급 위주 정책에서 수요를 공략하는 쪽으로 방향을 틀었다는 것인데요. 최근 공사비 상승과 고금리 등으로 주택경기가 악화되고, 엎친 데 덮친 격으로 부동산 PF 문제까지 터지며 건설사들이 공급에 방어적인 자세를 취하기 시작했기 때문입니다.

내용 출처: 국토교통부

수요 촉진
한국토지주택공사(LH)가 지방의 위치한, 준공 후 미분양 상태의 주택을 매입하는 방안을 밝혔는데요. 다만 이러한 방안을 추진하기에 앞서, 준공 후 미분양 추이와 건설업계의 분양가 할인 등의 자구노력을 종합적으로 판단할 계획입니다.

또한, 수요 촉진의 일환으로 일반 수요자가 지방의 전용 85㎡·6억원 이하, 준공후 미분양 주택을 생애최초 매입 시 2년간 한시적으로 세제 산정대상 주택 수에서 제외하는데요. 더불어 다주택자 중과세 철폐, 2년 간 준공되는 신축 소형에 대한 원시취득세(신축 취득세) 최대 50% 감면 등 파격적인 세제 지원 방안을 추진할 계획입니다.

소형 주택 공급 규제 완화
1~2인 가구를 위한 오피스텔 등의 소형 주택 공급 규제가 완화됩니다.

대표적으로 주거용 오피스텔 발코니 설치가 전면 허용됩니다. 동시에 도시형생활주택 세대수 제한과 한 방 설치 제한 규제는 폐지되는데요. 한 방 설치 제한 규제 시 전체 가구수 절반까지만 방 설치가 가능했었죠.

반면, 단기 임대사업자제도는 사실상 복귀하는 양상입니다. 국회에서 아직 관련 법안이 계류 중인데요. 이번에 아파트를 제외한 부문에서 6년 단기 등록임대를 도입합니다. 이외에도 운영 주체를 장기임대리츠로 한정한 ‘기업형 장기 민간임대’를 새롭게 도입해 임대 규제를 완화했습니다.

부동산 PF 지원
정부는 앞서 언급한 공급 위축의 원인 중 하나인 부동산 PF 지원책도 들고 나왔는데요. PF 대출 대환보증을 신설해 저금리의 공적 PF 대출 보증 25조원을 지원합니다. 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 PF 보증을 발급해 저금리 PF 대출로 대환할 수 있게 지원하는 것이죠.

또한, 건설사들의 자금 유동성 확보 부담 완화를 위해 건설사 보증 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 대출 전환, 건설사 책임준공 의무에 대한 이행보증 등의 규모를 최대 100% 확대하는데요. 이때 ‘자산유동화기업어음(ABCP)’는 기업이 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 어음의 일종으로, 주로 기업의 자산유동성 확보를 위해 발행합니다.

2. 건설현장 공사중단 사태: 아파트 공사비 상승

2-1) 아파트 공사비 상승과 공사중단 사태 현황 - 둔촌 주공아파트

최근 3년 동안 국내 건설 공사비가 30% 가까이 오른 것으로 나타났는데요. 건설에 투입되는 재료 뿐만 아니라 노무, 장비 등의 비용까지 측정한 건설공사비지수가 2020년 11월 기준 120에서 지난해 11월에는 153까지 계속해서 상승하며 , 27.5%가량 상승을 기록했죠. 이에 따라 신축 분양가와 재건축, 재개발 정비사업의 공사비가 모두 폭등했습니다. 이에 현장에서도 공사비로 인한 갈등이 심화되고 있는데요. 결국 공사가 중단되는 현장이 나타나기에 이르렀습니다.

지난 2022년 4월, 둔촌 주공아파트 재건축 사업은 ‘공사 중단’이라는 초유의 사태를 맞았는데요. 조합원 간의 갈등으로 인해 교체된 새로운 재건축 조합이 이전 재건축 조합의 공사비 증액 등을 불인정하며 공사비를 지급하지 않자, 공사가 중단되었습니다. 1조 7000억원에 달하는 공사비를 집행하지 않아 건설사가 외상으로 공사를 진행하는 상황이었는데요. 조합 측에서 공사비 증액을 거부한 것이죠. 결국 6개월 간 공사가 중단되며 대출 만기가 다가왔고, 더는 물러날 수 없었던 조합원 측은 조합을 교체하고 공사를 재개하는데 합의했습니다. 하지만 결과적으로 남은 것은 반년간의 공사 중단으로 인해 조합원이 부담해야 할 금액이 1.8억원 가까이 늘어났다는 것이었죠.

2-2) 아파트 공사비 상승과 최신 정부 대응 현황 - 공사비 검증

지난 인사이트에서 공사비 갈등에 대한 정부 대응에 대해 살펴본 적이 있었죠. 국토교통부 측에서는 중재 전문가와 컨설팅을 지원하고, 표준공사계약서를 도입한다는 내용이었는데요. 더불어 ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정을 통해 공사 계약서에 들어가는 내용을 명확히 규정하고, 계약서 상의 불명확성을 해소하겠다는 입장이었습니다.

이때 시공자가 공사비 검증 대상 여부를 확인할 수 있는 조항이 신설되는데요. 뿐만 아니라, 기존 공사비 검증 제도의 실효성 논란에 대응하기 위해 서울시에서 적극적으로 나섰습니다. 서울주택공사는 지난해 9월 TF(태스크 포스: 특별기획 팀)를 신설한 후, 올해 상반기에는 본격적인 공사비 검증 업무에 착수하는데요. 정비사업 시행자의 요청이 들어오면, 시공자와 계약 체결 이전 적정 공시원가가 산정될 수 있도록 조언하는 등의 업무를 수행합니다. 또한, 이전에 지적이 있었던 검증영역이나 강제력 등의 문제를 인지하고 개선 방안을 찾고 법 개정도 적극적으로 건의하겠다고 밝혔죠. 더불어 ‘서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준’ 개정안을 통해 시에서 사업시행계획 인가 시점에 공사비 검증을 의무화했습니다.

3. 건설현장 공사중단 사태: 재개발 조합 갈등

1일, 현대건설은 은평구 대조1구역 재개발사업의 공사 중단을 선언하고, 유치권 행사에 돌입했는데요. 재개발 조합으로부터 공사비 1,800억을 받지 못했다는 이유입니다. 일각에서는 이를 두고 ‘제 2의 둔촌주공 사태’라고도 하는데요. 실상을 들여다 보면, 두 사태가 서로 다르다는 것을 확인할 수 있습니다. 둔촌주공 사태가 공사비 증액으로 인한 것이라면, 대조1구역은 재개발 조합간의 내분으로 인한 것이기 때문입니다.

지난 2017년 현대건설이 시공사로 선정되고, 2019년 관리처분인가를 받은 이후 주민 이전과 철거 작업이 진행되었는데요. 이때 조합 내분으로 착공이 한 차례 미뤄진 데 이어 조합장 선거 등 조합 내부 갈등으로 인한 소송이 계속 일어나 분양까지 엎어졌습니다. 이후 조합이 와해되어 분양 실시가 어려워졌고, 분양 대금으로 공사비를 지급할 수 없게 되자 현대건설 측에선 결국 공사 중단이라는 초강수를 둘 수밖에 없었죠. 현대건설 측에서는 언제 돈이 나올지 모르는 상황에, 설계 변경 등 협의할 대상이나 책임을 분담할 대상이 부재하기 때문에 불가피한 결정이었다는 입장입니다.

건설현장 공사중단 사태 발생원인은 복합적
최근 벌어진 건설현장 공사중단 사태를 발생원인에 따라 세 가지 케이스로 나누어 분석해 보았는데요. 사실 이러한 케이스 분류는 표면적으로 부각되는 사안에 따라 나눈 것일 뿐, 실제로는 어느 한 가지 사안이 원인이 되어 발생한 것은 아닙니다. 일례로 앞서 설명한 방배 신일해피트리 공사중단 사태는 공사비 상승으로 인한 분양 실패가 결국 부동산 PF 문제로 이어진 사례였죠.

이처럼 공사중단 사태의 배경에는 공사비 상승, 건설경기 악화 등의 복합적인 사안이 자리해 있음을 알 수 있었는데요. 다만 근본적인 원인이라고 할 수 있는 물가 상승과 고금리 기조, 경기 악화 등의 거시적인 문제는 비단 국내에만 국한된 문제가 아니기 때문에 빠른 시일 내 해결을 장담하기 어려운 상황이죠. 그럼에도 정부에서 이를 해결하기 위한 새로운 정책을 계속적으로 내놓고 있어 상황 개선에 유의미한 진척이 기대됩니다.